招银国际-房地产行业：物业税震碎内房股-190311

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        人大会议要求物业税立法。上周五接近收市时，多家内房股的股价下跌约5-10%。栗战书（人大常委委员长）表示物业税的立法工作预期在今年内完成。之后，多家内房股的股价出现下跌，融创中国（1918  HK,  未评级）下跌10.9%，其他我们在覆盖的内房股如碧桂园(2007  HK,  买入)、龙湖(960  HK,  持有)、中海宏洋(81  HK,买入)及时代中国(1233  HK,  买入)之股价下挫5-6%，看来物业税是对中国房地产市场的诅咒，尤其是对内房股。
        物业税并不是一种新税项。是实上，物业税的试点已在2011  年在上海及重庆推行，在过去8  年，并没有其他城市推出物业税新试点。因为首套房可以免物业税或平均个人居住面积可以扣减物业税，物业税并没有对持有一套房的物业用家带来严重的打击，只对囤积多套房而并没有将房屋出租的炒家带来较大的影响。两个城市自物业税试点推出后仍录得房价上升，上海的平均房价由2011  年的每平方米8,195  元人民币升至2017  年每平方米23,804  元人民币，而重庆的平均房价由2011  年的每平方米2,785  元人民币升至2017  年每平方米6,792  元人民币。这看来物业税并不是对物业市场发展的最主要障碍，我们相信经济发展、人口的改变及房屋的供应才是物业市场发展的最主要的因素。
        立法可能在2019  年完成，但实行可能在一两年后。现在是很困难去预计立法的步伐，但我们相信物业税的执行并不会即时。因为政府而需要征求物业税怎样施行及收取，所以料在立法后1-2  年才会实行。我们相信全国执行不会即时生效，较大机会在一及二线城市先推行，其他城市会较晚实施。因此，我们认为上周五内房股下跌是过份反应。
        偏爱大湾区及落后的内房股。随着上周五的内房股下跌，我们认为短期的沽售压力仍在，但部分在大湾区有投资的内房股或部分落后内房股相对吸引，我们推荐在大湾区有投资项目较多的碧桂园、雅居乐(3383HK,  买入)、合景泰富(1813  HK,买入)；此外，一些落后股份如中海宏洋及中骏(1966  HK,  买入)也是在我们的推荐股份中。