光大证券-绿城服务-2869.HK-2021年中报点评：聚焦核心优势市场，构建“优质优价”体系-210903

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事件：公司发布2021年半年度业绩公告，营收增长27%，净利润增长46%2021年8月27日，公司发布2021年半年度业绩公告。

报告期内，公司实现营业收入55.96亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润5.47亿元，同比增长46.3%；每股基本盈利为人民币0.17元。

点评：业绩表现稳健，规模稳居行业前列，聚焦核心地区，业务结构持续优化1）业绩表现稳健，营收结构进一步优化：2021H1，公司实现营业收入55.96亿元，同比增长27.2%，营收规模稳居行业前列；实现归母净利润5.47亿元，同比增长46.3%，业绩表现稳健，基本符合市场预期。

报告期内，公司管理费用率为8.0%，较上年同期下降0.5pct.；净利率为9.9%，较上年同期提升1.7pct.，降本增效成果显著。

上半年，公司物业服务、园区服务、咨询服务的营收占比分别为64.8%、20.6%、14.6%；其中，园区服务的营收占比较上年同期提升3.4pct.，公司营收结构进一步优化。

2）项目储备充足，区域布局聚焦核心地区：截至2021年6月30日，公司合约面积达5.75亿平方米，较上年同期增长20.3%；在管面积达2.73亿平方米，较上年同期增长20.7%；合约/在管面积比达2.11，位居行业前列，可以有力保障公司未来物业管理板块的营收增长。

截至2021年6月末，公司在管面积前三大区域为长江三角区、大杭州区、环渤海经济圈区，在管面积占比分别为38.7%、19.2%、15.6%，营收占比为30.4%、33.8%、12.4%，核心区域深耕成果明显。

报告期内，公司在管的68个项目实现了提价，整体平均物业费稳中有升，较上年同期同比增长1.25%。

3）园区服务快速恢复，咨询服务创新求变：上半年，随着疫情影响逐步减弱，园区服务快速恢复，报告期内该板块营收11.5亿元，同比增长约52.5%。

展望未来，公司将围绕养老、少儿、康养、居家服务等构建新生活服务体系，打造出新的增长空间。

咨询服务板块，公司以轻资产的姿态创新求变，报告期内管理咨询服务合同平均金额较上年同期提升近30%，未来该业务有望在未来社区、城市更新等政策引导的领域实现新的突破。

盈利预测、估值与评级：公司业绩表现稳健，品牌优势和规模优势较强，物业服务单价稳中有升。

由于公司文化教育业务受到相关政策影响，或存在一定的不确定性，我们维持公司2021年归母净利润预测为9.81亿元，并下调2022-2023年归母净利润预测至12.26亿元（下调5.76%）、15.05亿元（下调12.30%）。

当前股价对应2021-2023年PE估值为23.6倍、18.9倍、15.4倍，鉴于公司龙头地位稳固，且未来有望园区服务及咨询服务板块获得超预期增长，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险。