天风证券-金科服务-9666.HK-多业态并举加速物管扩张，深耕社区增值助力业绩向好-210903

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事件：公司公告2021年中期业绩，公司上半年实现收入25.86亿元，同比增长88.8%；实现毛利约8.4亿元，同比增长94%%；实现净利润约5.42亿元，同比增长79.1%；实现归母净利润约5.3亿元，同比增长约80.3%。

营收、利润同比增幅均超八成，结构占比更趋平衡。

2021上半年公司实现收入25.86亿元，同比增长88.8%；实现毛利约8.4亿元，同比增长94%%；实现净利润约5.42亿元，同比增长79.1%；实现归母净利润约5.3亿元，同比增长约80.3%。

分业务结构看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务分别实现13.09亿元、5.67亿元、6.52亿元、0.57亿元，同比增长41.5%、94.2%、419.0%、115.8%，占营收比重分别为50.6%、21.9%、25.2%、2.3%；非业主增值、社区增值服务、智慧科技服务占比分别提升0.6pct、16.0pct、0.4pct，物业管理服务占比下降17.0pct；社区增值服务占比提高显著，营收结构更趋平均，物管外业务成长空间大。

1）物业管理服务营收增加主要由于公司业务扩张推动在管面积提升所致；2）非业主增值服务营收增加由于向物业开发商提供的案场服务因销售案场数目的增加而增加、疫情影响减弱及商品房代理销售业务于上半年取得突破性发展；3）社区增值服务营收增加由于物业管理业务规模增加致使客群基数增加、向业主及住户提供的小区增值服务种类扩充。

毛利率微增，净利率微降。

期内公司实现整体毛利32.5%，较去年同期提升0.9pct；1）物业管理毛利率28.4%，较去年同期提升0.6pct；2）非业主增值毛利率37%，较去年同期下降2.9pct；3）社区增值毛利率35.2%，较去年同期下降1.4pct；4）智慧科技毛利率49.4%，较去年同期提升0.7pct。

期内公司实现净利率20.96%，较去年同期下降1.13pct。

第三方面积占比超集团，核心区域城市密度效应显现。

截至2021年6月30日，公司完成26个省市、166个城市的全国化布局，管理共496个住宅项目，292个非住宅项目。

合约面积共计约3.15亿平方米，其中第三方的面积约1.82亿平方米，占比约58%，2021年上半年新增合约面积约0.38亿平方米，其中第三方的面积约0.28亿平方米，占比约73%；在管面积共计1.87亿平方米，同比增长43.97%，其中来自第三方的面积为0.97亿平方米，占比约52%，2021年上半年新增在管面积约0.31亿平方米；第三方合约、在管面积稳步上升，市场化外拓能力进一步增强。

分区域来看，西南核心区域在管面积达到0.99亿平方米，占总在管面积的53%，城市密度效应进一步显现；华东及华南、华中、其他地区在管面积分别达0.41亿平方米、0.35亿平方米、0.12亿平方米，分别占总在管面积的22.07%、18.49%、6.48%，占比较去年同期变化不大。

分业态看，公司住宅、非住宅业态在管面积分别为1.53亿平、0.34亿平，同比增长40.54%、61.68%，占比总在管面积81.79%、18.21%；住宅、非住宅业态管理收入分别为10.66亿元、2.43亿元，同比增长37.99%、59.37%，占比物管总收入的81.42%、18.58%。

非住宅在管项目292个中，商业及写字楼138个，产业园57个，公共及其他物业97个，各自在管面积分别占非住面积的20.36%、55.58%、24.07%，在管面积同比增长20.47%、110.33%、29.87%。

公司在住宅管理规模快速增长的基础上，多元业态发展迅速。

期内，金科集团项目的平均物业管理费为人民币2.57元每平方米╱月，同比增长7.5%；外拓项目的平均物业管理费为人民币1.87元每平方米╱月，同比增长12.65%。

非业主增值服务表现亮眼，社区增值服务四倍增速。

非业主增值服务实现收入约为人民币5.67亿元，同比增长94.2%。

其中案场服务、前介服务、顾问及其他服务分别收入3.70亿元、0.85亿元、1.12亿元，同比增长49.78%、101.34%、3706.00%，占比非业主增值服务65.2%、15.0%、19.8%，其他服务收入大幅增长主要源于如商品房代理的销售业务。

社区增值服务收入约为人民币6.52亿元，同比增长约419.0%，占本集团总体收入的25.2%，较去年同期大幅上升16.0个百分点。

其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务分别收入1.32亿元、2.05亿元、0.49亿元、2.66亿元，同比增长110.37%、526.41%、234.26%、1623.02%，占比非业主增值服务20.3%、31.5%、7.5%、40.7%；旅居业务实现16倍增长且与西南多个龙头景区开启深度战略合作，四项服务业务营收能力、业绩贡献均大幅改善。

投资建议：公司业绩稳增，增值服务高增长，营收结构逐渐优化；规模持续扩张，业绩支持度较高。

基于公司2021年业绩及未来对利润率的增长指引，我们预计公司2021、2022年营业收入分别为53.4/84.9亿元，归母净利润分别为10.5/15.7亿元，对应EPS为1.61、2.41元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人力成本超出预期。