西南证券-新城控股-601155-2018年年报点评：盈利能力稳中有升，商业板块增速亮眼-190310

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        投资要点
        业绩总结：公司发布  2018年度报告，年度实现营业收入  541.33  亿元，同比增长33.6%；实现归属上市公司股东净利润104.9  亿元，同比增加74%。
        盈利能力稳步提升，销售净利率大幅增长。2018  年公司营业收入实现可观增长，全年结算金额700.8  亿元，同比大幅增长30.4%。随着结算均价同比增长15.3%（12196  元/平方米）以及综合体销售毛利率的提高，综合毛利率同比增加1.1个百分点至36.7%。2018  年公司销售净利率大幅度提升7  个百分点为22.6%，主要由于（1）实现投资收益22.7  亿元，此项在2017  年为5.4  亿；（2）商业地产公允价值变动收益28.0  亿元。2018  年公司财务费用率同比上升0.7  个百分点为1.6%，或因短期借款同比增长203%所致，另外，2018  年公司计提存货跌价准备2.6  亿元，该项在上年度仅为0.3  亿。在商业地产方面，实现较快速度扩张，2018  年公司实现租金等收入21.16  亿，同比增107.44%，平均出租率98.8%，2018  年新开业吾悦广场19  家，累计开业42  家，已开业面积共计390.40  万方，同比增长72.25%，在建和拟建的在综合体72  个，未来增速有保障。
        2018  年销售和拿地均亮眼，销售单价和拿地单价出现回落。2018  年公司实现销售金额2211  亿元，同比大幅增长74.8%，销售增速在TOP10  房企处于领先。全年销售单价12201  元/平方米，同比下滑10.4%。拿地扩张方面，在2018  年下半年房企拿地趋于谨慎的情况下，公司拿地力度依旧不减，2018  全年公司新增计容建面约4773.2  万方，同比增长40.8%，其中商业项目占比高达40%。总拿地金额1112  亿元，基本与上年持平，而拿地单价2330  元/平方米，同比下滑26.6%。
        短期偿债压力较小，总体融资能力突出。截至报告期末，公司平均融资成本6.47%，较上年提升了1.15  个百分点，主要由于公司在原有融资模式基础上拓宽了融资渠道，通过银行间市场发行票据、超短融、ABS  以及公司债和境外债券募集资金约222  亿元，而由于公司销售回款良好，中短期偿债压力较小，截至2018  年末净负债率约为35%，偿债压力处于可控区间。
        盈利预测与评级。预计2019-2021  年EPS  分别为5.69  元、7.54  元、9.51  元，未来三年归母净利润将保持27%的复合增长率，维持“买入”评级。
        风险提示：销售增速放缓，土地获取难度加大，资金回笼或变慢等风险。