兴业证券-房地产行业周报：房产税提法并未超预期-190310

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        投资要点
        周主要数据
        销售数据：
        本周我们统计的43  个重点城市整体成交数据环比变化-1%，同比变化+17%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-4%/+17%/-14%；一/二/三线城市同比分别变化+45%/+84%/-20%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-35%/+19%/-26%/+26%，北、上、广、深同比变化+66%/+50%/+36%/+24%。本周的二手房市场中统计的13  个城市成交面积环比变化+29%，同比变化+19%。库存方面，本周统计的15  城市库存去化周期为10.3  个月，环比变化-0.0  个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.0/+0.0/-0.2  个月。
        土地数据：
        本周300  城住宅用地成交面积环比变化-21.5%，同比变化-34.6%。其中一/  二/三线环比变化分别为-100.0%/-23.7%/2.9%;  一/  二/三线同比变化-100.0%/-15.5%/-45.3%。2019  年以来，300  城土地成交同比变化-5%，其中一/二/三线同比分别为20%/-1%/-12%；土地流拍率为6.4%，较2018  年同期提2.0  个百分点，其中一/二/三线土地流拍率分别为0.0%/4.6%/8.1%。
        本周主要观点：
        2019  年政府工作报告关于地产的表述主要为“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系”、“稳步推进房地产税立法”。
        1，关于房地产税表述，措辞略有变化，但是并未提出明确时间节点。从本周相关表述来看，房产税立法大概率处于起草阶段，由于涉及面广，可能仍需时间。此外，房产税立法是第一步，实施的时间和力度也有可能是大幅低于预期的。2018  年政府工作报告中，具体表述为“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。今年“稳步推进房地产税立法”，与2018年相比，措辞稍有变化，但是并未提出明确时间节点。3  月8  日，栗战书委员长提出集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，确保如期完成，其中包括房产税。全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣在回答记者提问时表示，按照人大常委会立法工作规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进。
        2，2019  年表述“落实城市主体责任”，2018  年政府工作报告关于房地产的表述主要为：房住不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。2019  年未提及房住不炒和长效机制。
        一二线基本面改善。从贝壳研究院的成交数据来看，一二线城市1、2  月基本面改善。调价占比等先行指标显示一二线楼市已企稳回升，基本面向好。一线城市与二线城市的调增小区占比自今年以来均有不同程度的提升，弹性较大的廊坊楼市有85%的小区在2  月提高了挂牌价，楼市回暖明显。类似调价占比，议价空间、新增客源、新增客源与新增房源的比值均有所走强，一线楼市表现出较为明显的回暖趋势，基本面逐渐向好。二线城市节奏不同，廊坊、苏州、厦门、沈阳、大连表现较强。一线城市二手房是楼市主力，二手房成交套数约为新房的3  倍，北京成交累计同比二手房-14%，新房+57%，合计-1%；上海一月累计成交同比二手房+42%，新房二月累计成交同比+22%；深圳二月累计成交同比二手房-37%，新房+6%，合计-25%。
        本周行业变化持续。本周，上海下调二手房交易税率，深圳、广州下调按揭贷款利率。上海主要中介公司下调二手房销售增值税、印花税税率。印花税由0.05%下调至0.025%，增值税最低调整为5.25%。融360  大数据研究院发布监测数据显示：深圳多家银行下调首套及二套房贷利率，其中，多家银行首套利率执行基准上浮8%，二套利率执行基准上浮12%。广州部分银行首套按揭利率上浮5%，二套上浮10%，此前分别为10%、20%。
        此前系列深度报告反复强调信用创造靠地产结论，大趋势难改。这是由企业融资需求下降、金融自由化推进和金融机构风险偏好下降三个难以改变的长期核心逻辑所决定的。而三四线杠杆水平较高，加杠杆空间相对有限，一二线是信用扩张的主要载体。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，看好一二线地产基本面。持续推荐新城控股、绿地控股、阳光城、万科a、保利地产、招商蛇口、华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。