国信证券（香港）-滨江服务-3316.HK-新股IPO周报-190304

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        滨江服务
        滨江服务是中国知名的专注高端住宅物业的物业管理服务提供商。通过自1995  年成立以来所积累的行业经验，公司已从一家浙江省杭州的本地住宅物业管理服务提供商逐渐成长为长江三角洲领先的优质物业管理服务提供商之一。根据中指院的资料，按2017  年高端物业的在管建筑面积计，公司在杭州排名第二，在浙江省排名第五及长江三角洲排名第十。
        截至2018  年8  月31  日，公司在中国浙江省的15  个城市及上海设立了35  间附属公司及分支机构，向约48,000  个物业单位提供物业管理服务。截至2018  年8  月31  日，公司在管总建筑面积为10.8百万平方米，共有68  个在管物业，包括51  个住宅物业及17  个非住宅物业。截至2018  年8  月31  日，公司的合同管理面积（不包括在管建筑面积）为7.1  百万平方米。滨江服务荣获中指院授予2018  中国物业服务专业化经营领先品牌企业及中国物业管理品牌证书（品牌价值达人民币18.86  亿元），佐证了公司既有的行业口碑及专业质素。根据中国房地产Top10  研究组及中指院的资料，公司于2018年在中国百强物业管理公司中排名第32  位。
        就物业管理服务而言，公司采用两种收入模式，按包干制或酬金制收取物业管理费。就包干制而言，公司将所有费用记录为收入，而就提供物业管理服务产生的所有开支则记录为销售成本。就酬金制而言，公司将物业管理费总额的预定百分比或固定金额（参考物业管理费可收回性的评估而定）保留为收入。一般而言，客户须于物业移交予客户之前支付未来12  个月的物业管理费“缴费期间”。其后款项须在下一个缴费期间开始之前支付。2015  年、2016  年及2017  年以及截至2018  年8  月31  日止八个月，公司的平均物业管理费分别约为每月平方米人民币3.39  元、每月每平方米人民币3.8  元、每月每平方米人民币3.88  元及每月平方米人民币3.98  元。于杭州的平均物业管理费分别约为每月平方米人民币3.65  元、每月平方米人民币4.21  元、每月每平方米人民币4.4  元及每月每平方米人民币4.44  元。
        滨江服务此次招股共有三位基石投资者参与：绿城服务集团有限公司（2869.HK）、杭州东业控股集团有限公司、天堂硅谷资产管理集团有限公司。按发行价中位数计算，三家基石投资者分别占全球发售后公司已发行股本的3.57%、3.57%和2.03%。但目前于这三家公司还没有进一步合作的计划。公司向外发展的前提是要在当地有合作伙伴，而目前已在上海、江西及江苏等地有前期服务项目落地。
        滨江服务来自滨江集团开发物业的物管服务收入达82.1%，来自独立第三方物业开发商开发的项目收入仅17.9%。2015  年-2017  年滨江服务来自于滨江集团的营收占比分别为29%、22.3%、12.2%，呈现逐渐下降趋势。主席兼总裁朱立东在记者会上表示，事实上在趋势来看，其来自独立第三方的项目正逐年增加，相信以后比例会继续加大。短期内虽然公司对滨江集团有一定依赖性，但能为企业发展带来一定支撑。另外，他相信，随着内地居民对居家生活质素愈来愈重视，物业管理费在未来有提升的可能性。
        风险提示：
        （1）  多家物业管理公司赴港上市，市场竞争加剧；
        （2）  对房地产市场及国家正常有一点依赖度；
        （3）  人员成本占销售成本的80%，人力成本支出扩大及开发智能软件的投入不够。