华泰证券-新城控股-601155-优质成长的最好诠释-190311

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        核心观点
        公司发布年报，2018  年实现营收541.3  亿元，同比增长33.6%；实现归母净利润104.9  亿元，同比增长74.0%；拟每10  股派发现金红利15  元。公司“住宅+商业”双轮实现快速增长，财务更趋稳健，高分红回馈股东，我们预测2019-2021  年EPS  为6.29、8.24、10.73  元，维持“买入”评级。
        增长有质有量，尽显分享属性
        公司归母净利润位于业绩预告上沿，我们认为业绩靓丽主要源自：第一，受益于2016-2017  年行业高景气和销售高增长，公司结算规模和质量的双重提升，2018  年全口径结算面积和金额同比增长13.2%、30.4%，物业销售毛利率同比增加0.63  个百分点至35.48%。第二，随着公司吾悦广场数量的增加，2018  年公允价值变动收益达到27.9  亿元，同比增长205.8%。第三，表外项目结算增加使得投资收益达到22.7  亿元，同比增长320.6%。公司重视股东利益，计划每10  股派发现金红利15  元（含税），分红比例为32.10%，同比增长1.77  个百分点，股息率4.3%（3  月8  日收盘价计算）。
        住宅+商业双轮高增速，拿地从扩张到深耕
        2018  年公司实现销售金额2211.0  亿元，同比增长74.8%。根据克而瑞的数据，公司销售金额首次位居行业第8  位，增速位居十强房企第一。拿地总价1112.2  亿元，同比增长24.5%，延续2013  年以来的增长态势，楼面价下跌11.5%，继续以合理成本扩展土地储备。截至2018  年末，公司已进入98  个城市，土地储备1.10  亿平，同比增长60%。2019  年公司目标销售金额2700  亿元，对应增速22%，显著高于我们跟踪的近20  家规模房企约13%的前瞻增速；拓展战略由“地域扩张”更改为“地域深耕”；计划新开业吾悦广场22  座，租管费目标超过40  亿元，对应增速接近翻番。
        杠杆明显下降，增量融资成本显著改善
        截至2018  年末，公司净负债率为38.0%，同比下降33.0  个百分点；货币资金短债覆盖率为348.8%，同比上升202.2  个百分点。公司财务更趋稳健，但由于房企融资渠道持续收紧，年末整体平均融资成本同比提高115bp至6.47%。2019年以来，随着流动性边际宽松，公司开发贷、债券等增量融资成本显著改善。
        优质成长的最好诠释，维持“买入”评级
        公司销售和拿地高增长，商业板块发展态势良好，双轮驱动下业绩高增长有望延续；随着规模步入龙头阵营，有望持续受益于融资集中度提升；高分红回馈股东，高管增持和回购彰显成长信心。我们调高公司预测营收、公允价值变动损益和投资收益，上调2019-2021  年EPS  至6.29、8.24、10.73  元（前值2019、2020  年5.62、7.26）。参考可比公司2019  年7.66倍PE  估值，我们认为公司2019  年合理PE  估值为7.5-8  倍，目标价47.18-50.32  元（前值33.72-39.34），维持“买入”评级。
        风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；商业地产扩张影响资金周转效率；房地产基本面下滑可能拖累公司销售。