中泰证券-房地产行业2019年1~2月房地产数据点评：基本面继续回落，投资维持韧性-190314

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        投资要点
        开年销售如期回落，基本面继续下行
        2019  年1-2  月全国商品房销售面积1.41  亿平方米，同比下降3.6%，累计增速环比回落4.9  个百分点。1-2  月全国商品房销售额1.28  万亿元，同比增长2.8%，累计增速环比回落9.4  个百分点。价格方面，1-2  月全国商品房销售均价约9079  元/平方米，同比增长6.7%，累计增幅环比收窄4  个百分点。主要由于今年开年以来，一二线成交量（按成交面积计算）较去年同期有所改善，占比提升，而三线成交量继续回落所致。
        分区域结构来看，东部1-2  月商品房销量同比增速为-9.7%，降幅环比扩大4.7  个百分点；中部地区1-2  月同比增速-0.55%，增速较上月下降7.37  个百分点；西部地区1-2  月同比增速较上个月收窄4.68  个百分点至2.24%；东北1-2月增速较上月下降0.34  个百分点至-4.77%。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4  城、二线13  城、三线18  城新房住宅1-2  月成交同比增速分别为17.2%、22.1%、-14.2%，一线环比增幅提升12.3  个百分点，二线增速环比扩大6.6  个百分点，三线降幅环比收窄2.36  个百分点。去化率方面，中指监测的10  个重点城市，2019  年开年后，1、2  月去化率分别为60%、65%，二月虽有回升，但较2018  去化率水平依然处于低位，或存阶段性波动的可能，重点城市热度是否回升，有待进一步观察。
        综上所述，今年开年1-2  月成交如期下行，行业依然处于探底阶段。但随着地方政策边际放松频现（例如人才引进等），流动性宽松，后续成交有望迎来改善。我们预计2019  年城市间分化将继续增加，整体来看一二线有企稳态势。考虑到棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线量价水平面临下行压力。
        全国土地成交累计同比转负，但百城宅地溢价率出现反弹
        2019  年1-2  月全国房企土地购置面积1545  万平米，同比下降34.10%，增速环比下降48.3  个百分点；1-2  月土地成交价款690  万亿元，同比下降13.10%，增速环比下降31.1  个百分点。全国土地成交与百城走势均有所下滑，1-2  月合计百城土地成交建面、成交价款同比增速为-17.9%、-25.3%，增速环比分别回落25.9、12.9  个百分点。值得注意的是，1、2  月百城宅地成交溢价率分别为10.35%、12.20%，环比增速分别扩大2.69、1.85  个百分点。
        去年三季度，全国土地成交与重点百城背离的主要原因或是低能级的四五线城市土地市场仍较火热，而进入四季度后全国与百城数据走势趋同，表明低能级城市土地市场降温。2019  年1-2  月全国土地成交增速继续下行，但百城宅地溢价率有所回升。我们认为：一方面是去年年末房企销售冲量后，在低库存的情况下，房企对重点城市进行补库存所致；另一方面，地价款项的支付普遍采取分期付款等形式，因此土地购置费用存在一定滞后性。
        资金端环比回落，按揭利率继续下行
        2019  年1-2  月房企到位资金2.45  万亿元，同比增长2.1%，累计增速环比下降4.3  个百分点，其中国内贷款增速降幅收窄4.4  个百分点，自筹资金增速环比下降11.2  个百分点，定金及预收款增速环比回落8.2  个百分点，但个人按揭贷款继续改善，增速环比提升7.3  个百分点至6.50%。利率方面，根据融360  数据，2  月全国首套房贷利率为5.63%，相当于基准利率1.149  倍，较1  月的5.66%下降0.03  个百分点，同比去年2  月的5.46%，上升0.17  个百分点，增幅收窄1.13  个百分点。如我们先前的预期，按揭利率目前已见顶回落，有助于提振市场情绪。
        新开工增速放缓，开发投资维持韧性
        2019  年1-2  月全国新开工面积1.88  亿平米，同比增长6.0%，增速环比下降11.2  个百分点。我们认为2018  年，随着对全国尤其是三四线成交预期的逐步转淡，房企多选择加速推盘去化，从而去年行业开工的节奏加速，存在一定的赶工现象。在去年高基数及今年成交逐步下行的背景下，今年新开工预计将继续回落。
        投资方面，2019  年1-2  月全国房地产开发投资1.21  万亿元，同比增长11.6%，增速较上个月扩大2.1  个百分点。由于数据统计结构问题，投资增速后续走势仍需观察，但房企拿地力度已下行，投资韧性或来自于资金面改善带来的施工投资回升。
        风险提示事件：资金面加速恶化、成交加速下行等