兴业证券-我爱我家-000560-我爱我家系列一（深度）：二手繁荣前夜，最佳受益标的-190315

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        投资要点
        宏观角度，核心城市二手房市场繁荣力度和长度将超预期，核心城市二手房将是未来信用创造主体。银行必给地产加杠杆、经济下行信用创造靠地产逻辑永不变，但三四线作为信用创造主体的历史已经翻篇。未来核心城市二手房将是信用创造的主体：核心城市明显存在二元格局：计划和市场，二手房市场因更市场化定价、所受交易束缚更少，将成为未来信用创造的主体。
        微观角度，近期核心城市二手房成交回暖趋势明显。从链家数据来看，北京、上海、杭州、南京、天津三月以来二手房成交套数大幅提升。3  月前两周，北京、南京、杭州分别成交4787  套、694  套和395  套，分别超过2月整体成交套数的40%、62%和78%。从带看量、议价空间、成交周期等先行指标看，市场回暖趋势明确。另外，相关媒体报道，杭州3  月1  日到3  月7  日成交1587  套，仅一周完成整个2  月份销售量的70%。南京3  月4日-3  月10  日，一周成交1280  套，创下2019  年以来单周成交量新高。
        公司将充分受益核心城市基本面回暖，享受规模和利润率双提升。公司当前布局17  个核心城市，其中北京市占率13%，排名第2，杭州市占率25%，排名第1，南京市占率10%左右。基本面回暖，公司不仅佣金规模提升，利润率也会明显提升。预计二手代理业务整体净利润率将从7%左右提升至10%左右，杭州等布局较好城市更是有望从12%-15%提升至20%以上。
        公司其他业务也将受益核心城市回暖，而公司所布局的17  个城市基本都位于核心城市，趋势向好。除了二手房代理销售业务外，其他业务包括新房代理和分销、资产管理业务（相寓）和二手房租赁业务。
        投资建议：核心城市二手房将是信用创造主体，核心城市二手房繁荣力度和长度将超预期。公司较早布局核心城市，将充分受益二线城市基本面弹性，带来规模和利润率双提升。我们预计公司2018、2019、2020  年EPS分别为0.28、0.32  和0.40，按照2019  年3  月14  日收盘价，对应的PE  分别为21.7  倍、18.9  倍和15  倍，给予“审慎增持”评级。
        风险提示：商誉减值风险，货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期严格，小非减持风险。