安信证券-房地产行业：三线成交持续低迷、土地成交量升价跌-190317

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率  9.03，较上周收缩  14.79%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+6.35%，较上周收益率提升  6.37pct，上周地产、综合、电气设备等板块领涨，地产收益率领先。当前股票组合招商蛇口、中南建设，建议关注世茂股份。
        ■一手房成交升  1.83%：全国  41  城一手房成交面积  416.31  万方，同比下降  17.56%，环比上升  1.83%，累计同比下降  25.07%；其中一线  4  城成交面积61.00  万方，同比上升  31.64%，环比下降  6.47%，累计同比上升  26.33%；二线  19  城成交面积  247.70万方，同比下降  22.11%，环比上升  6.15%，累计同比下降  30.76%；三线  18  城成交面积  107.61万方，同比下降  23.50%，环比下降  2.42%，累计同比下降  25.77%。
        ■二手房成交环升  17.28%：全国  15  城二手房成交面积150.55  万方，同比上升  21.71%，环比上升17.28%，累计同比下降2.76%；其中，一线2城成交面积39.09万方，同比上升35.42%，环比上升  20.76%，累计同比下降  12.78%；二线  9  城成交面积  106.12万方，同比上升  25.50%，环比上升  17.03%，累计同比上升  7.15%；三线  4  城成交面积  5.35  万方，同比下降  48.00%，环比上升  0.48%，累计同比下降  49.63%。
        ■可售库存环降0.60%，去化周期增加0.15周：1）全国15城可售库存套数同比上升30.13%，环比下降  0.60%；其中一线4  城同比上升  37.65%，环比下降  0.50%；二线  8  城同比上升32.17%，环比下降  0.80%；三线  3  城同比下降2.82%，环比下降  0.05%。2）全国  15  城可售库存去化周期  34.36  周，较上周增加0.15  周；其中一线4  城去化周期  41.47  周，较上周增加  1.04  周；二线  8  城去化周期  34.01  周，较上周减少0.30  周；三线  3  城去化周期  19.47周，较上周减少  0.07  周。
        ■土  地成交量升价跌：1）100  大中城市供应规划建筑面积  2108.53  万平米，累计同比-17.39%，相对过去四周变化幅度为+68.97%；100  大中城市挂牌均价  2397  元/平米，同比+38.96%，环比-29.75%；2）100大中城市成交总建面  1791.26  万平米，累计同比-14.57%，相对过去四周变化幅度为+33.69%；100  大中城市成交总价  278.60  亿元，累计同比-21.75%，相对过去四周变化幅度为-16.74%；100  大中城市成交楼面价  1555  元/平米，同比+12.03%，环比-38.17%；3）100  大中城市土地溢价率  13.34%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为  0%、16.14%、10.67%。
        ■政策方面：中国银保监会发布关于  2019  年进一步提升小微企业金融服务质效的通知，指出各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测，做好贷中贷后检查，确保贷款资金真正用于支持小微企业的实体经济，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。
        ■投资建议：近期调研观点：一二月份的去化率普遍下降，40%-60%的区间，三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎，基本是  18  年末留存的库存，1-2月新推货值普遍较低；融资成本上，有明显得改善。标的上：1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科  A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H  股）、融创中国（H  股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H  股）等。
        ■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期