华泰证券-我爱我家-000560-家之所在，心之所向-190319

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        核心观点
        公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊，行业成长和集中度提升空间广阔。一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。我们预计公司2018-2020  年EPS  为0.28、0.32、0.37  元，首次覆盖给予“买入”评级。
        华丽转身，向城市综合服务提供商迈进
        公司前身为昆百大，2017  年末并购我爱我家，提出“打造城市综合服务提供商”战略构想。我爱我家历经21  年发展，成为二手房经纪和住房租赁领域仅次于链家的龙头企业，以线下门店和经纪人为核心竞争力，延展出经纪、资管、新房业务三大板块。其中经纪为核心主业，资管为重点发展业务。
        存量房时代来临，经纪龙头尽享广阔成长空间
        我国二手房交易规模呈现波动上升趋势，2018  年达6.53  万亿元，高能级城市已率先进入存量房时代。但与发达国家相比，我国二手房流通率和交易规模仍有较大提升空间。二手房经纪行业核心价值在于匹配和服务，参照2017  年美国TOP5  占50%、日本TOP10  占80%的市场份额，我国经纪行业集中度提升空间较大。我爱我家通过线上线下协同发展，经纪业务市占率稳步提升，龙头效应逐渐显现。目前布局以一二线富裕城市为主，未来计划增加二线和华南城市布局。2018  年12  月公告拟收购中环互联100%股权，实现区域和业务模式互补，外延扩张开始推进。
        住房租赁规模领先，新房分销优势明显
        资管业务方面，我爱我家旗下相寓采用轻资产分散式的商业模式，凭借房源获取的禀赋优势快速扩张，截至2018  三季度末已开业31  万套房源，在管规模领跑行业。相寓核心客群为业主，装修改造成本投入较低，相对竞争对手在现金流和盈利能力方面具备相对优势。新房业务方面，分销实力逐渐成为新房代销行业的核心竞争力。公司依托线下门店和经纪人构成的分销渠道，具备差异化竞争优势，分销收入占比持续提升。
        受益核心城市二手房市场复苏，毛利率改善进行时
        我们预计在预期持续回暖和季节性因素带动下，重点城市前期观望的积压需求将逐步入市，3、4  月份二手房市场将迎来“小阳春”，成交量和价格有望迎来修复。我们预计我爱我家的经纪业务将明显受益于市场回暖，叠加折扣率管控，2018-2020  年毛利率将持续修复。
        二手房经纪+住房租赁领头羊，首次覆盖给予“买入”评级
        我们预计公司2018-2020  年EPS  分别为0.28、0.32、0.37  元。A  股可比公司2019  年平均PE  为19.1  倍（Wind  一致预期），我们认为公司作为房地产经纪龙头中的唯一上市标的，有望受到核心城市房地产景气复苏带来的股价催化，应该享受估值溢价，同时参考美股房地产经纪公司RE/MAX和Realogy  景气时期的平均估值水平，认为公司2019  年合理PE  估值水平为28-29  倍，目标价为8.96-9.28  元。首次覆盖给予“买入”评级。
        风险提示：限售股解禁可能对公司股价造成一定压力；商誉减值风险；二手房和新房销售规模不及预期；门店和经纪人扩张不及预期。