新时代证券-宏观经济周度观察第82期：对年初以来房地产数据的理解-190324

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        施工面积增速自2016  年以来首次超过新开工面积增速
        2019  年1-2  月房屋施工面积增速从5.2%上升至6.8%，新开工面积增速从17.2%大幅回落至6%，这是自2016  年以来施工面积增速首次超过新开工面积增速。
        2018  年新开工面积增速远超出施工面积增速，其背景与2010  年类似。这两个时期都经历了信用收缩，房企融资存在压力，而库存去化周期也处于低位，住房供应不足，房企使用高周转的策略，加快期房销售，期房销售面积增速与现房销售面积增速差值迅速扩大，竣工面积增速持续下滑。而下一年（2011  年与2019  年）1-2  月施工面积增速均出现跳升，新开工面积增速大幅回落，一方面，高周转模式难以持续，1-2  月期房销售面积增速与现房销售面积增速差值显著回落，施工面积增速均跳升只是前期新开工面积增速回升的滞后反映；另一方面，上一年竣工面积少，2018  年竣工面积为2012  年以来最少，低竣工拉升了施工面积增速。此外，2018  年净停工面积从2017年的5  亿平方米增加至6.7  亿平方米，也拉升了施工面积增速。
        本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。根据上面的逻辑，施工应该主要集中在期房，从数据来看，期房销售主要集中在二三四线城市（三四线>二线），施工面积增速从2018  年3  月末的1.5%反弹至2018  年12  月末的6.8%，其中，该时期各线城市施工面积增速回升幅度为：三四线（4.38%）>二线（2.65）>一线（1.36%）。2019  年1-2  月似乎也延续这个趋势，从各省市施工数据来看，上海、北京、广东施工面积增速变化不大，而东部、西部、东北施工面积增速均有明显提升。
        施工面积增速或跟随新开工增速回落，并在略高于新开工增速的区间运行。根据表1  的公式，1-2  月之后，施工面积增速主要取决于新开工面积增速，随着房企自有资金的消耗以及商品房销售走弱，新开工面积增速或继续回落，并拖累施工增速。
        建安投资增速转正，但房地产对全年GDP  贡献可能下降
        根据公式“建安工程=施工面积*施工单价”，建安工程投资增速回升的原因有：其一，施工面积增速回升应是主要原因。其二，施工单价增速可能回升。其三，统计制度改革对指标的干扰。
        尽管土地购置费不计入GDP  而建安工程投资计入GDP，但数据受到统计制度改革的影响。房地产销售和新开工可能更能反映房地产建设的真实变化，由于房地产投资具有强大的乘数效应，随着房地产销售与新开工增速的放缓，房地产投资对经济可能产生较大的拖累。
        风险提示：地产销售增速超预期下行