安信证券-固定收益主题报告：六个问题解析TOP50房企中报-210905

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■三条红线有何变化？上半年八成房企三条红线档位不变，红档房企继续积极降档。

披露中报的47家TOP50房企，40家房企档位不变，6家降档（三条红线踩线数下降），1家升档，目前TOP50中红档房企仅剩3家。

当前三条红线中，现金短债比达标率超90%、净负债率达标率超80%，转绿难度最高的剔预资产负债率达标率相对较低，仅40%。

■房企降杠杆含金量几何？上半年TOP50房企杠杆率继续下降，平均净负债率87.1%，降2.2pct；平均剔预资产负债率72.3%，降0.5pct。

上半年房企表内债务压缩，但少数股东权益大幅增加。

TOP50房企有息负债总额6.09万亿，比2020年末略降0.6%；少数股东权益总额2.0万亿，增幅达到11.0%，三成房企少数股东权益占比达50%以上。

从上半年房企拿地情况也可看出，权益比下降似成行业趋势。

披露数据的房企平均拿地权益比仅62.0%，相比2020年降4个百分点。

■房企拿地参与度如何？上半年TOP50房企拿地强度回落，平均为34.6%，相比2020年回落5个百分点，仅33%的房企拿地强度超40%。

国企平均拿地强度达到46.2%，民企为29.5%。

拿地强度在40%以上的房企包括招商、绿城、金地、融信、华润、远洋、滨江、龙湖等；合景、禹洲、恒大、奥园、世茂等拿地强度相对不高，均在20%以下。

上半年22城集中供地中，融创、保利、招商、卓越等拿地金额较高。

■房企融资表现如何？上半年地产融资环境较紧，从“量”上看，房企有息负债余额下降，但从“价”上看，受益于利率下行，多数房企融资成本相比2020年有所回落。

TOP50房企综合融资成本平均为5.7%，相比2020年回落18BP，91.7%的房企融资成本下行。

从期限看，TOP50房企短长期有息负债比平均为45.5%，比2020年末下降1.1个百分点。

■房企盈利表现如何？随着2017-2018年低毛利项目进入结转高峰，房企毛利率继续探底。

TOP50房企平均毛利率降至20.5%，比2020年下降2.5个百分点，80%的房企毛利率下降。

■房企销售表现如何？上半年房企销售分化明显，但总体表现尚可。

重仓长三角和湾区的房企表现更好，绿城、佳兆业、美的销售金额增速在70%以上。

值得关注的是，7月以来随着市场降温，房企销售增速下行较为明显，8月累计增速已有8家房企降至10%以下，1家负增长。

从目标完成情况看，8月TOP50房企销售目标完成率平均为62.1%，完成率较高的有滨江、金地、正荣、融信、美的、旭辉等。

■总结来看，半年报显示上半年房企报表有所改善，包括：三条红线指标稳定、多数房企杠杆率下降、行业总体表内有息负债规模压降、拿地强度回落、融资成本降低、债务期限结构改善等。

需要关注的风险包括：行业少数股东权益上升较快，部分房企降杠杆含金量不足；部分企业盈利能力明显趋弱；下半年销售可能加速走弱等。

■风险提示：指标口径差异；房地产调控超预期等。