东方证券-荣盛发展-002146-京津冀一体化步入落地年，核心土储资源优势释放正当时-190325

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        核心观点
        规模、盈利均好，稳定高分红打造价值投资优质标的。公司2018  年业绩快报披露年度营业收入566  亿，同比增长46%，归母净利润77  亿，同比增长33%。同时公司2018  年销售也录得高增长，实现销售额1016  亿元，同比增长49.5%。2015-2017  年分红率稳定维持在30%以上，如果2018  年维持这一水平，若按30%测算，股息率将达到4.85%，是市场上难得的价值投资优质标的。
        全国化布局基本成型，环都市圈扩张成为公司当前主要策略。作为一家从廊坊起家的房地产企业，截至2018  年底，公司地产业务已经基本完成全国化布局。业务版图已经扩展到13  个省的50  个城市，涵盖了京津冀、长三角、珠三角三大都市圈和中西部核心城市。公司2018  年实现销售额1016  亿，销售面积983  万平，销售均价10327  元/平。销售规模快速增长的原因有二，一是已入驻城市销售额放大，二是新进入城市贡献销售额。遵循环都市圈策略进行扩张，公司有望在国家新一轮都市圈发展规划中获益。
        京津冀协同发展五周年，相关政策不断落地，公司京津冀土储增值空间大。公司2018H1  总土储为3630  万平，其中京津冀占比三成，然而2018  年整个京津冀的销售仅占10%。我们判断，随着北京城市副中心规划和京津冀一体化协同的深入发展，公司的资源优势将逐步释放，2019  年销售端有望受提振。
        财务预测与投资建议
        首次覆盖给予买入评级，目标价15.68  元。我们预测公司2018-2020  年每股收益分别为1.76/2.24/2.81  元。根据可比公司2019  年7X  的PE  估值，给予公司2019  年7X  的PE  估值，首次覆盖给予公司买入评级，目标价15.68  元。
        风险提示
        房地产销售、结算、回款规模不及预期。
        布局城市调控政策力度超预期。
        拿地不及预期。