光大证券-蓝光发展-600466-2018年报点评：全国扩张步伐加快，物业第三方贡献度高-190325

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        ◆业绩加速上行，物业分拆上市，第三方贡献管理面积占比超55%
        2018  年营收308.21  亿元同比+25.53%；归母净利润22.24  亿元同比+62.91%。扣非加权平均净资产收益率19.32%，较2017  年提升6.83pc；拟每10  股派息2.6  元（含税），分红率35%，较2017  年提升19.4pc。物业板块嘉宝股份通过内生外延不断拓展，2018  年底管理面积约6063  万平方米同比+37.8%，第三方物业开发商贡献管理面积和收入占比提高（分别为55.78%和45.13%），独立性增强。嘉宝股份H  股上市已获证监会核准。
        ◆全国均衡布局，华南区域销售放量，预收结算覆盖度高
        2018  年签约面积802  万方同比+31.63%；签约金额855  亿元同比+47.03%。从签约分布区域来看，华东和华中区域占比扩大，目前已接近成都水平，华南区域实现放量，同比增速达1253%，华东（107%）和北京（85%）增速居前。预收账款结算覆盖度上行至165%，较2017  年底提升38pc，预计公司未来结算有较强保障。
        ◆拿地积极，开工强劲，可售资源有保障
        从计容建面来看，2018  年拿地强度140%，补库意愿明显。2019  年公司计划拿地总投资500  亿，继续保持补库强度。2018  年新开工1077  万平同比+102.86%，2019  年计划新开工1800  万平米同比+67%。公司拿地积极，新开工保持高强度，预计未来销售资源有保障。
        ◆财务状况稳定，融资成本小幅提升
        截至2018  年末，公司资产负债率和扣预收资产负债率分别为82.04%和48.24%，较2017  年末上行2.04pc  和1.23pc。净负债率102.7%，现金短债比1.74，2018  年加权平均融资成本7.54%，较2017  年上行0.35pc。
        ◆12  个月目标价8.98  元，维持“买入”评级
        公司扩张加快，拿地开工积极，预计未来销售资源有保障；预收结算覆盖度较高，预计未来结算有较强保障；嘉宝股份H  股上市有望快速扩张。上调公司2019-2020  年EPS  为1.12、1.69  元（原为1.11、1.68  元（最新股本摊薄）），引入2021  年预测EPS2.13  元，综合考虑给予2019  年8倍PE，下调12  个月目标价至8.98  元，维持“买入”评级。
        ◆风险提示：三四线城市销售趋冷导致公司销售回款和毛利不及预期；嘉宝股份上市过程进度不及预期。