招银国际-华润置地-1109.HK-X战略推动长期增长-190328

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        2018  年盈利增长23％。2018  年，华润置地收入和净利润分别增长18.9％至1,212  亿元(人民币，下同)和23.1％至242  亿元，高出我们的预期1.6％。由于深圳高毛利项目在期内结转，尽管交付面积下跌15.7％至608  万平，但确认销售的平均售价大幅增长39.4％至17,294  元/平。因此，2018  年毛利率也上升3.2  个百分点至43.4％。同时，公司在期内新开八家购物中心，租金收入增长24.5％至人95.2  亿元。截至2018  年12  月，已售未结转金额为币1,874  亿元，其中992  亿元将于2019  年确认。
        到2021  年将拥有850  万平的购物中心。2018  年经常性收入（包括购物中心，写字楼和酒店）的收入增长24.5％至95.2  亿元。截至18  年底，华润置地拥有并经营921  万平的商业物业，包括23  个万象城/万象天地和12  个Hi5/万象汇。此外，43  家购物中心正在建设中。华润置地还运营着17  个资产轻型购物中心项目。据估计，到2021  年公司将开业81  个购物中心，2021  年后将建成另外22  个购物中心。
        X  战略推动长期增长。除了房地产开发和投资物业业务外，华润置地还通过实施"2  +  X"商业模式，实现新的增长。X  业务包括城市更新、物业管理、长租公寓、养老之家、文化体育、产业基金和万象影院。公司目前正在运营30  多个城市更新项目，其中16  个关键项目，建面达2,200  万平，可能在未来几年实现。截至18  年底，公司物业管理业务的合约面积达1  亿平，预计2020  年将达到2  亿平方米。
        优质土储分布在70  个城市。2018  年，公司合约销售额增加22.3％至2,170  亿元。华润置地的目标是2019  年的销售目标增长15％。去年公司共收购了103  个新项目，总建面积2,213  万平，同比增长84.9％。截至18  年底，公司土储达5,957  万平，其中开发物业为5,014  万平，投资物业为943  万平。
        股价已反映预期。根据新的交付指引，我们将2019/20  年盈利预测略微下调4.1％和0.3%至236  亿元和286  亿元。我们将预测每股资产净值上调至每股47.40  港元。我们将目标价从32.93  港元改为33.18  港元，相当于资产净值折让30％。我们将投资建议改为持有。