东吴证券-蓝光发展-600466-深耕成渝，销售高增，业绩如期释放-190328

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        事件
        蓝光发展发布  2018  年年报：2018  年公司实现营业收入  308.21  亿元，同比增长  25.53%；实现归母净利润  22.24  亿元，同比增长  62.91%；基本每股收益  0.62  元，同比增长  52.11%。
        点评
        盈利能力持续提升，未来业绩确定性强。公司2018年实现营业收入308.2亿元，同比增长  25.5%，归母净利润  22.2  亿元，同比增长  62.9%。公司业绩持续高增，主要由于：1）房地产业务结转节奏提速，竣工面积  337万平米，同比增长  23%；2）盈利能力持续提升，公司销售毛利率和净利率达  27.8%和  8.1%，分别较  17  年上升  2.7  和  3.0  个百分点，净利率创2015  年来历史新高。2018  年末公司预收账款  509.95  亿元，同比增长62.3%，公司未来业绩确定性强。
        深耕成渝，销售持续高增长。2018  年公司房地产业务实现销售金额855.39  亿元，同比增长  47.10%；销售面积  801.65  万平方米，同比增长31.58%，销售规模持续高增。从区域布局来看，公司在成都区域、华东区域、华中区域、滇渝区域、北京区域、华南区域销售金额占比分别为38.4%、19.6%、17.1%、15.0%、6.3%、3.7%，公司仍然持续深耕成渝区域，全国布局战略已初见成效。
        多元化拿地，全国化布局持续发力。公司突破传统招拍挂，积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式。2018年公司新进入福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳、宝鸡等城市，新增土地储备共  85  块，总建筑面积约  1496  万平方米，同比增长  155%。从区域布局看，公司坚持“高价值、高增值”的投资布局，立足成都大本营，持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市。
        物管业务上市在望，助力物业板块快速发展。控股子公司嘉宝股份  IPO境外上市已获得中国证监会核准。截至  2018  年末，嘉宝股份已进驻  60余城市，在管项目  400  余个，在管面积  6063  万平米；18  年嘉宝股份实现营业收入  13.99  亿元，同比增长  43.95%；净利润  2.89  亿元，同比增长  49.15%。未来上市后，嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速，也将进一步增强蓝光业绩稳定性。
        投资建议：蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化，并购合作拿地具备成本优势；物业服务、医疗业务协同并进；完善激励制度促进上下同心，高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司  2019-2021年  EPS  分别为  1.13、1.53、1.83  元人民币，对应  PE  分别为  6.5、4.8、4.0  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行，棚改不达预期。