首创证券-旭辉永升服务-1995.HK-2021半年报点评：社区增值业务翻倍增长，管理效率明显提升-210903

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业绩持续高增长，管理效率明显提升。

公司公布2021半年报，上半年实现营收20.6亿元，同比增长53.1%，实现归母净利润2.83亿元，同比增长65.3%。

2021H1综合毛利率29.9%，同比下降0.8个百分点。

毛利率分项来看，由于社保减免政策取消，基础物管毛利率同比下降1.3个百分点至23.5%；社区增值业务毛利率46.5%，同比下降7.4个百分点，主要原因为成长期业务的占比提升，其中社区维修和美居业务的毛利率相对较低。

得益于管理效率的提升，公司上半年归母净利润率13.7%，较去年同期提升1个百分点。

上半年管理费用率9.9%，同比下降1.9个百分点，一方面源于规模增长和密度的提升，规模优势得以显现。

同时管理流程的优化以及科技赋能，也有效提升经营效率。

品牌影响力逐步展现，市场外拓创新高，截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为2.2亿平和1.3亿平，分别较上年末同比增长20.9%和27.9%。

2021年上半年新增合约面积3789万平方米，其中第三方外拓新增占比86.5%，较2020年底提升9.6个百分点。

截至上半年，公司在管面积中第三方项目占比81.5%，处于行业领先水平，彰显公司较强的品牌影响力和独立发展能力。

社区增值服务占比提升，BU模式扩大品类。

公司上半年物业管理服务收入同比增加43.1%至11.5亿元，非业主增值服务收入同比增加约38.4%至3.9亿元；社区增值服务收入同比增加99.6%至5.2亿元。

社区增值服务收入占比25.2%，同比提升5.8个百分点；毛利占比38.7%，同比提升4.6个百分点，收入结构进一步优化。

增值业务板块，公司坚持平台＋生态的战略，将已成熟且有潜力的专项业务独立为业务单元(BU)。

在社区维修及美居等业务单元取得长足发展的基础上，2021上半年公司将经纪业务进行独立业务单元化（BU），并已取得初步成效。

投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年EPS0.37/0.55/0.78元/股，对应PE37.1/25/17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。