平安证券-世联行-002285-多因素致业绩承压，未结资源依旧充足-190329

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        事项：公司公布  2018  年年报，全年实现营业收入  75.3  亿元，同比下降  8.3%，净利润  4.2  亿元，同比下降  58.6%，实现  EPS0.2  元，略低于业绩快报，公司拟每  10  股派发现金红利  0.21  元（含税）。
        平安观点：
        交易服务板块收入下滑导致营收下降。公司期内实现营业收入  75.3  亿元，同比下降  8.3%；净利润  4.2  亿元，同比下降  58.6%。利润下降主要因：1）交易服务板块受金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素影响，实现营收  52.9  亿元，同比下降  18.6%，其中代理服务同比下  降  12.3%、  互  联  网+业务同比下降  28.6%、顾问策划业务同比下降20.4%；2）资产运营业务持续投入致前期运营账面亏损增加。相较而言，其他业务板块均实现增长，交易后服务板块营收  10.1  亿元，同比增长20.1%，资产运营服务板块营收  6.3  亿元，同比增长  89.8%，资产管理板块营收  5.5  亿元，同比增长  7.1%。
        未结算资源丰富，奠定未来释放基础。2018  年公司累计实现代理销售套数  33.9  万套，目前累计已实现但未结算的代理销售额约  3948  亿元，将在未来的  3  至  9  个月为公司带来约  30.5  亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约  3406  亿元，将在未来的  3  至  9个月为公司带来约  24.9  亿元的代理费收入。同时截至期末，公司互联网+业务尚有未结转的预收款金额  1  亿元，奠定未来业绩释放基础。
        长租公寓持续升级，资管服务稳步增长。公司针对青年、企业、商务三大客户群体需求，持续升级产品体系，已开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品；历经三年多发展，现已覆盖  30  余座城市，运营项目达  191个（包括包租及托管模式），运营间数近  3  万间，运营半年以上项目实现90%以上出租率。期内公司资管服务实际在管的全委托项目个数较上年同期增加  29  个，收费面积增加  82.8  万平方米，基础物业管理服务收入同比增长  13.2%，保持稳步增长。
        投资建议：由于长租公寓业务规模扩张较快，造成的前期拓展成本和运营成本支出超出此前预期，叠加楼市遇冷带来的代理收入下滑，下调公司业绩预期。预计2019、2020年EPS分别为0.35（-0.35）元和  0.45（-0.39）元，当前股价对应  PE  分别  16.5  倍和  12.9  倍。尽管长租公寓短期仍难以贡献业绩，但中长期来看，公司坚定转型存量服务市场，资管服务链日趋完善，金融服务版块强化风控，率先布局长租公寓市场，维持“推荐”评级。
        风险提示：1）当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡，尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险；2）政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交及公司代理销售产生影响；3）目前一二线楼市逐步回温，购房者置业积极度提升或影响房企代理销售依赖度，进而影响代理销售表现。