首创证券-保利物业-6049.HK-2021半年报点评：公服领域持续深耕，人均效能全面提升-210903

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业绩保持稳定增长，人均效能全面提升。

公司公布2021半年报，上半年实现营收51.5亿元，同比增长43.1%，实现归母净利润4.91亿元，同比增长22.8%，扣除汇兑损益后的核心净利润4.93亿元，同比增长36.4%，核心利润保持高速增长。

2021H1综合毛利率20%，较2020年底上升1.3个百分点。

在管面积大幅增加的背景下，通过人员配置标准化以及人力资源管理数字化的提升，公司员工总数较2020年底下降0.6%，人均管理面积同比提升22.7%。

人均创收上升29.9%，人均创利上升11.6%。

随着公司组织变革以及科技化的运用，人均管理效能有望进一步提升。

非居贡献大幅增长，公服领域持续深耕。

截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为6.2亿平和4.3亿平，分别较上年末增长9.7%和12.7%。

2021年上半年新增合约面积7377万平方米，其中第三方新增占比71.2%，较2020年底提升15.2个百分点，对母公司依赖度进一步下降。

上半年公司在管面积中非住宅业态占比57.6%，同比提升4.9个百分点，其中公共服务占比54.5%，商业写字楼占比3.1%。

上半年新增公共服务在管项目80个，在管面积净增加3190万方，占总净增面积的66.3%。

公司持续深耕教研物业、交通物业、城镇景区三大公服业态，并在医院业态实现多个项目突破，在公服领域保持高速扩张态势。

社区增值服务占比提升，收入结构持续优化。

公司上半年物业管理服务收入同比增加37.5%至31.43亿元，非业主增值服务收入同比增加约45.7%至8.07亿元；社区增值服务收入同比增加58.0%至12.03亿元。

社区增值服务收入与毛利占比同比增长2.2和4.4个百分点，收入结构持续优化。

公司已形成美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大核心垂直板块，助力社区增值业务高速增长。

投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年EPS1.6/2.1/2.8元/股，对应PE25/18.6/14.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。