中泰证券-房地产行业周报：一手房成交同比回升，“因城施策”稳步推进-190330

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        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速8.32%，同比增速15.59%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积537.37  万方，环比增速8.32%，同比增速15.59%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为9.64%，14.32%，-2.41%；同比增速分别为70.64%，25.93%，-15.45%。
        二手房：成交环比增速-22.07%，同比增速-20.62%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积104.27  万方，环比增速-22.07%，同比增速-20.62%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为0.94%，-39.71%-1.13%；同比增速分别为16.90%，-34.65%，-40.73%。
        库存：可售面积环比增速-1.25%（按面积）
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计5347.77  万方，环比增速-1.25%，去化周期38.29  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.51%，-1.40%，0.90%。一线、二线、三线去化周期分别为47.35  周，29.35  周，39.08  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（3  月18  日至3  月24  日）重点城市共开盘60  个项目，合计推出房源10209  套，其中一线城市开盘2751  套、占比26.9%；开盘项目平均去化率达到71%，其中二线城市平均去化率为75%。
        投资建议：本周申万房地产指数上涨0.09%。个股方面，京汉股份、云南城投及宋都股份涨幅居前。3  月，全国、地方两会陆续召开，确定了楼市政策以稳为。继青岛、芜湖、高碑店相继出台户籍宽松/人才引进政策之后。本周，河北省石家庄市正定县政府印发《关于强化人才支撑  加快培育创新型领军企业的若干措施》旨在实施创新驱动发展和人才强县战略，进一步完善政策体系，营造创新氛围，强化创新人才培育与引进。措施明确，引进人才是指在正定县外工作、学习，通过全职引进或柔性引进等方式来正定工作的各类人才。重点引进人才为包括中国科学院和中国工程院院士等在内的6  类人才。我们认为，在“因城施策、分类指导”及以“稳”为主的基调下，后续市场条件适宜的城市有望迎来进一步的放松。土地市场，本周百城土地溢价率  为17.82%，较上周提升3.88个百分点，绿地、合景泰富、正荣、中海等均有收货。资金方面，今年以来行业融资端持续改善，龙头房企融资成本优势突显，19年新发信用债利率普遍低于18年发债利率水平。综上，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。  
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。