东方证券-金融街-000402-利润率显著提升，自持物业盈利能力强-190331

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        核心观点
        公司归母净利润稳定增长，利润率明显提升。2018  年公司实现营业收入221.1  亿元，同比下降13.4%，实现归属于母公司净利润32.7  亿元，同比增长8.7%。公司盈利能力显著提升。2018  年，营收占比89%的房产开发业务毛利率为45.8%，较上年同期提高20.4  个百分点，原因是高毛利项目进入结算。
        公司销售规模快速增长。2018  年公司销售金额307  亿元，同比增长30%。2018  年公司新增权益土储总建面为356  万平方米，权益投资额191  亿元，较去年同期下降了23%。2018  年公司预收账款保持稳定。
        公司资产负债率稳定，净资产负债率上升。2018  年底公司资产负债率为75.0%，保持稳定。由于2018  年公司有息负债增加，导致2018  年底公司净资产负债率上升33.5  个百分点至184.3%。
        自持核心区域物业提供稳定租金回报。2018  年公司物业租赁业务的营业收入为17.4  亿元，同比增长12%，公司物业经营业务的营业收入为6.8  亿元，同比增长5%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有优质物业118.2  万平方米，公司的自持物业主要集中于资产价值高、盈利能力强的一线城市写字楼业态。
        财务预测与投资建议
        维持增持评级，下调目标价至12.20  元（原目标价为13.09  元）。我们预测2019-2021  年公司EPS  为1.22/1.37/1.56  元（原预测值为2019-2020  年1.41/1.70  元），因结算节奏调整。我们采用历史PE  估值法进行估值，公司自2011  年至今的历史平均PE  为10X，给予公司2019  年10X  的PE  估值，对应目标价12.20  元。
        风险提示
        房地产销售、结算低于预期。
        利率上升超预期。
        公允价值变动收益低于预期。