兴业证券-房地产行业：一二线城市二手房市场3月房价租金报告-190403

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        投资要点
        核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。从成交量来看，北京、上海、成都、厦门、苏州三月以来回暖趋势明显。先行指标价格调涨占比和新增客源量来看，核心一二线城市持续回暖。
        一线城市二手房今年以来成交量累计同比增长18%，3  月同比增长39%，环比增长1.7  倍。
        1）  北京：二手房成交套数,1-3  月累计同比增长8%，3  月当月同比增长44%，环比增长164%。成交价格，年初至今累计上涨2%，3  月环比上涨2%，同比上涨4%。价格调涨占比，本月为23%，较年初提升5个百分点。
        2）  上海：二手房成交套数，1-3  月累计同比增长48%,3  月当月同比增长55%，环比增长174%。成交价格，年初至今累计上涨4%，3  月环比上涨4%，同比下跌7%。价格调涨占比，本月为28%，较年初提升10  个百分点。
        3）  深圳：二手房成交套数，1-3  月累计同比下降31%，3  月当月同比下降19%，环比增长128%。成交价格，年初至今累计下跌2%，3  月环比上涨9%，同比上涨4%。价格调涨占比，本月为34%，较年初提升6个百分点。
        二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、大连）今年以来成交量累计同比增长7%，3  月同比增长18%，环比增长1.3  倍。
        1）  从量价看，成都年初以来累计同比59%，3  月同比113%，厦门年初以来累计同比317%，3  月同比360%。杭州环比增长191%，南京环比增长55%，无锡环比增长195%，多数二线城市均较1-2  月份有较为明显的增长。
        2）  从先行指标看，廊坊、苏州、厦门市场氛围普遍乐观，价格调涨占比均超过50%，市场交投保持活跃。
        各城市租金分化。今年以来，深圳、廊坊、惠州、厦门租金上涨，青岛、郑州、大连、无锡、东莞租金下行，其余城市租金相对平稳。
        投资建议：坚定看好一二线城市基本面趋势性复苏。持续重点推荐“爱新组合”，我爱我家和国创高新。一二线城市二手房趋势性回暖受益品种。同时坚定看好布局核心都市圈开发企业：万科a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、阳光城，受益标的还有华发股份、华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。