天风证券-房地产行业中国房地产资产证券化研究系列之一：REITs科普一，什么是标准的REITs-190405

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        REITs  通俗讲是一种基金，和股票基金类似，只不过募集资金投向的不是股票组合而是房地产组合：REITs（Real  Estate  Investment  Trusts）房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种信托基金。REITs  最早于  1960  年出现在美国，后于  1971  年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs  最初于2001  年出现在日本，其后于  2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。截至2017  年底，全球有37  个城市和地区建立了REITs  市场，总市值约为2  万亿美元。
        标准REITs  往往指的是上市的公募型的权益型REITs，目前国内主要是一些私募类抵押型REITs：根据资金投向不同，REITs  可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型  REITs  拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务。获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs  的主导类型，最为常见；根据募集方式不同，分为公募型和私募型，公募型REITs  向全社会募集、流动性好、资金可得性强；根据组织结构不同，有公司制和信托制，公司制REITs  上市主体是股份制公司实体企业，红利发放等方面符合REITs条例的有关规定，往往适用《公司法》；信托制REITs  通过设立信托投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产，适用《基金法》，美国主要是公司制，亚洲国家更流行信托制，因为结构更加灵活。
        REITs  有流动性好、独立性强、风险性低、收益率高等特点：REITs  具有1）流动性好：标准REITs  往往是上市公募的，因此流动性好，投资者多元且可自由进出；2）独立性强：REITs  与其余大类资产的相关性性对较低，有效分散组合风险；3）低风险：REITs  虽然有来自消费者习惯改变或是就业下降等等导致供需改变所带来的风险，然而其收入、成本、租约的稳定性仍然较强，相应风险较低，反应了REITs  的债券化特性。4）收益率高：高当期回报意味着更多的再投资机会，投资者的投资参与度提高；另外即使在熊市中，投资者也能收获比较稳定的收益，在过去40  年的年化收益率权益型REIT  以12.12%的年收益率领先其余指数，同时也高于10  年定期国债收益率，1990-2018  年的月股息率1.13%。
        标准REITs  推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡：REITs  如果推出可谓现象级政策，意义非凡：1）对居民而言投资不动产不再是难事：REITs  通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，REITs  本身具有高风险收益比、高分红比例的特点，并且同现有的金融资产关联性较低，居民将可通过投资基金共享不动产成长的收益；2）REITs  将成为继现金、股票、债券后的第四大类金融资产：REITs  作为兼具金融和不动产的属性的第四类资产品种，它的推出能够丰富国内资本市场产品的重要工具，在二级市场具备价值发现的功能，不动产市场的真实情况通过REITs  价格得到反应，为货币政策制定和实施具备重要的指导意义，且该类资产规模巨大。3）有利于盘活存量房地产减少不必要投资：REITs  投资有利于盘活现有物业资产，在房住不炒的长效逻辑下，可以减少不必要的新增地产投资。
        投资建议：标准的REITs  具有流动性好、独立性强、风险性低、收益率高等特点，是继现金、股票、债券之后的第四大类金融资产，如果REITs  在国内如果能够推出，将具有划时代的重要意义，我们建议关注：1）具备优秀管理能力的房地产资管公司：光大嘉宝；2）商业地产类公司：陆家嘴、金融街、大悦城、中国国贸、上海临港、外高桥、市北高新、张江高科等；3）所有持有可租赁物业或者持有型物业的公司：比如有持有物业的万科、新城控股等。
        风险提示：REITs  推行进度不及预期，不动产价格大幅下跌，利率上行