招银国际-雅居乐-3383.HK-上海北京路演纪要：未来收入平稳增长-190409

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        上海/北京路演。上周，我们与雅居乐投资者关系团队拜访了上海和北京的投资者。许多投资者对3  月份房地产市场回暖感兴趣。此外，也和投资者讨论了海南新房政策对公司的影响、2019  年新的销售目标、土地收购计划和非房地产业务的发展。
        非房地产业务将是主要增长引擎。在路演期间，管理层透露，房地产销售将以低双位数的速度增长，公司主要的增长动力将是非房地产业务，如雅生活（3319  HK，买入）和环保业务。在雅居乐和绿地集团的支持下，雅生活以双品牌运营，并迅速扩大市场份额。2018  年，收并购和第三方项目的合约面积分别扩张分别至3,100  万平和1.06  亿平。截止到18  年底，雅居乐有34  个固体废物处理厂，其中13  个在运营，另外有2  个水处理厂在运营。固体废物处理厂的年处理量估计将从2018  年的16.7  万吨增加到2019  年的74.6  万吨，并进一步增加到2020  年的194  万吨。2018  年环保业务收入为6.14  亿元（人民币，下同）。然而，未来几年整体毛利率指引将从2018  年的43.9％下调至30％以上，而该毛利率指引是没有考虑海南清水湾销售贡献的。但从一方面来看，毛利率下降也会使得土增税减少。因此，我们仍然预测未来几年收入增长将保持平稳。
        海南的住房政策无法控制。2018  年4  月，海南政府收紧了当地房地产政策。海南清水湾的非本地买家需要有两年的社保，而之前并没有此规定。海南清水湾的预售额在18  年前4  个月约为80  亿元，但18  年其余时间的销售为40  亿元。这是2018  年销售未达目标原因之一。此外，雅居乐在2018  年9  月至11  月集中推出的新项目。我们看到市场情绪在四季度转淡，这进一步影响了2018  年的销售节奏。2019  年，公司将加快销售步伐，在今年第二季度和第三季度推出更多新项目，积极实现2019  年的1,130  亿元的销售目标。
        土地策略。由于去年四季度市场低迷，雅居乐在去年四季度也放缓了土地收购。2018  年，公司新增土储1,111  万平。2018  年支付的总土地款为335  亿元，低于2018  年初设定的400  亿元计划。截至18  年末，公司权益土储达3,623  万平，其中27％为位于粤港澳大湾区，足够公司未来3  -4  年的发展。2019  年，公司计划斥资400  亿元用于补充土储。主要收购将位于大湾区和长三角核心城市群的一二线城市和周边的卫星城市。除了招拍挂和收并购外，特色城镇和城市更新项目是补充土储的另一个来源。2018  年，雅居乐通过体育休闲城的建设收购了威海一块土地，总建面为82  万平。截至18  年底，公司已就特色城镇签署了22  项投资/框架协议，并就城市更新项目签署了10  项合作/框架协议。