安信证券-房地产行业动态分析：城市成交分化持续、一线一手持续回升-190401

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率7.48，较上周收缩14.06%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+0.09%，较上周收益率收缩4.27pct，上周食品饮料、休闲服务、农林牧渔等板块领涨，地产收益率排位中等。当前股票组合招商蛇口、金地集团、中南建设。
        ■一手房成交环升8.62%：全国41  城一手房成交面积489.04  万方，同比下降10.12%，环比上升8.62%，累计同比下降21.29%；其中一线4  城成交面积95.51  万方，同比上升86.01%，环比上升19.98%，累计同比上升33.82%；二线19城成交面积285.53万方，同比下降16.79%，环比上升6.21%，累计同比下降25.50%；三线18  城成交面积107.99  万方，同比下降27.82%，环比上升6.10%，累计同比下降27.65%。
        ■二手房成交环降16.72%：全国15  城二手房成交面积138.77  万方，同比上升0.57%，环比下降16.72%，累计同比上升0.60%；其中，一线2  城成交面积42.89万方，同比上升21.20%，环比下降3.13%，累计同比下降5.28%；二线9  城成交面积89.91  万方，同比上升2.05%，环比下降22.61%，累计同比上升9.42%；三线4  城成交面积5.97  万方，同比下降58.82%，环比下降3.31%，累计同比下降50.06%。
        ■可售库存环降0.75%，去化周期减少0.67  周：1）全国15城可售库存套数同比上升31.11%，环比下降0.75%；其中一线4  城同比上升41.42%，环比下降0.58%；二线8  城同比上升30.51%，环比下降1.08%；三线3  城同比下降1.46%，环比上升0.10%。2）全国15  城可售库存去化周期34.03  周，较上周减少0.67  周；其中一线4  城去化周期41.84  周，较上周减少1.17  周；二线8  城去化周期33.87  周，较上周减少0.67  周；三线3  城去化周期19.69周，较上周增加0.05  周。
        ■土地成交量跌价升：1）100  大中城市供应规划建筑面积2109.80  万平米，累计同比-14.32%，相对过去四周变化幅度为-1.33%；100  大中城市挂牌均价3340  元/平米，同比+53.78%，环比+7.50%；2）100  大中城市成交总建面1083.02  万平米，累计同比-18.92%，相对过去四周变化幅度为-39.54%；100  大中城市成交总价431.70  亿元，累计同比-21.22%，相对过去四周变化幅度为+6.70%；100  大中城市成交楼面价3986  元/平米，同比+53.60%，环比+81.84%；3）100  大中城市土地溢价率17.82%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、20.11%、18.22%。
        ■政策方面：3  月25  日，国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知提到不动产登记办理时间力争缩至10  个工作日内；3  月27  日，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，城中村综合整治规划期内整治面积为55  平方公里。
        ■投资建议：近期调研观点：一二月份的去化率普遍下降，40%-60%的区间，三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎，基本是18  年末留存的库存，1-2月新推货值普遍较低；融资成本上，有明显得改善。标的上：1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H  股）、融创中国（H  股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H  股）等。
        ■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期