西南证券-房地产行业动态点评：大幅取消落户限制，加速推动城市集群协同发展-190409

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        投资要点
        事件：4月8日发改委发布《2019  年新型城镇化建设重点任务》，强调要加大户籍制度改革力度，城区常住人口在300  万以下的城市要全面取消落户限制，300-500  万的要全面取消重点群体落户限制，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。
        大幅放开落户限制，促进人员自由流动，城乡户口差异大幅抹平。目前我国城区常住人口在300  万以上的城市仅有9（超过500  万）+10(300-500  万）个，政策实施后会导致长沙、苏州等Ⅱ型大城市人口超过300  万，合计300  万人口以下的城市有30  多，未来意味着其他所有城市不设置落户限制将极大的提升中心城市或城市群对外围人口的吸附能力，对商品房消费是持续的支撑。
        明确要求建立以中心城市牵头的都市圈发展协同推进机制。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。说明房地产调控政策正式打破城市边界，进入2.0  版本，城市与城市之间有望调剂用地指标、互认购房资格、共享信贷资源。
        均衡公共服务和公共资源，提升租赁地位。深化利用集体建设用地建设租赁住房试点，扩大公租房和公积金制度向常住人口覆盖范围。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。深交所也对REITs  进行积极表态，租赁市场发展空间巨大。
        成渝城市群地位有望提升。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设，扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。我们看好4+3（长江中游、北部湾、海西）7  大城市集群的发展，未来10  年这些城市集群的人口可能大幅增长甚至翻倍。
        投资策略与重点关注个股：落户资格大幅宽松，人口有望加速向大城市和城市集群流入，持续利好房地产市场，房地产市场联动性和交易乘数有望持续上行，继续看多地产股，后续关注REITs  试行政策、城际调控政策落地等。我们维持行业“强于大市”的投资评级，A  股重点关注万科A（000002）、新城控股（601155）、华侨城（000069）、蓝光发展（600466）和荣盛发展（002146））。
        风险提示：土地购置表现超出预期、房企销售低于预期。