东海证券-房地产行业地产运营商系列之一：物流地产，存量转型的崛起之路-190325

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        ◎投资要点：    
        物流地产是房企转型轻资产运营的重要途径。随着城市更新下产业进化，以及供给端土地供应整体受限、需求端的限购限售限贷等因素的综合作用下，传统增量开发面临估值和资源的双重约束，房地产商亟待从重资产到轻资产的多元化转型。近年来房企纷纷涉足物流地产，结合自身土地与资金的优势，进行多元化布局，拓展盈利渠道。物流地产作为物流服务与房地产服务一体化的产物，较增量开发不仅摆脱了土地政策的掣肘，享有政策红利；且盈利模式丰富，融资渠道畅通，享有稳定持续的租金及增值收益。    
        优质物流仓储匮乏，未来增长空间大。随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展导致高端物流仓储需求高涨，然而我国高端仓储总量严重不足，远低于发达国家平均水平。供不应求下，现代化高标物流园区进入高速发展通道，社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元，年均复合增长率超过10%。    
        供需矛盾下租金持续上涨，物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主，而投资回报上，核心城市如北上广深等的物流设施投资净回报率6-8%，也要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。另据CBRE统计，物流地产租金自2009年起年化增幅保持在4.3%。
        物流园区传统赢利模式主要为出租收入、服务费用、土地增值、项目投资收益及其他收益。物流地产商通常以物流园区作为平台，将地产资源与其它资源整合，最大化供应链效率。    
        物流地产逐渐成为资本追逐热点。近年来由于我国传统地产开发市场供需转弱，越来越多的产业资本和投资基金开始关注物流地产。此外政府供地趋紧下物流用地日益稀缺，物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、持有物流物业等的ABS。市场上越来越多的物流地产商开始与投资商合作，存量工业用地及房屋设施等不动产通过金融产品运作实现增值溢价的可持续发展或是未来的主旋律。    
        目前国内房企涉足物流地产领域主要有四种类型。按主导运营模式的不同可分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种主流类型。在一二线城市高端仓储需求增加、住宅开发土地供应受限以及国家政策的支持下，包括万科、招商蛇口、南山控股、海航实业、碧桂园、绿地控股、华夏幸福、荣盛发展等在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。    
        风险提示。工业物流用地或因政策影响，供应受限。