光大证券-陆家嘴-600663-动态跟踪报告：短期销售低位大幅放量，长期受益核心存量资产-190412

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        ◆2018  年营收同比增35%，毛利率提升4.17pc
        18  年营收126.39  亿同比+35.54%，归母净利润33.5  亿同比+7.04%。净利润增速低于营收系17  年营收低基数叠加18  年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%，占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc  至53.97%。
        ◆地产销售：销售低位放量，SN1  办公项目提供结算支撑
        结算方面：18  年房产结算收入61.07  亿元同比+104.04%。受17  年销售影响，住宅结算偏弱，SN1  办公楼项目结算提供支撑，毛利率提升17.77pc  至49.56%。销售方面：18  年住宅签约面积12.7  万平米同比+5456%，住宅签约金额65.49  亿元同比+6449%。18  年底预收账款60.41亿同比+125%，19  年预售陆家嘴金融广场2  号楼22.6  亿，后续房产结算有保障。2018  年住宅销售均价提升18%至5.16  万/平米，后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期，上海新增拿地，后续销售资源有支撑。
        ◆地产租赁：出租率承压，供给放量，收入仍有支撑
        18  年房地产租赁收入32.19  亿元同比+4.65%，增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18  年新增写字楼3  座，预计19  年新竣工3  座，租赁供给放量，后续地产租金收入仍有支撑。
        ◆净负债率下行，融资优势持续凸显
        18  年末净负债率下行18.41pc  至121.84%，现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA，18  年以来发债利率持续下行，2019年3  月最新一期公司债票面利率3.95%，融资优势持续凸显。
        ◆12  个月目标价22.71  元，上调至“买入”评级
        公司销售放量，毛利率提升，地产业务步入新一轮开发周期；租赁业务新项目入市，供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行，融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金，充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020  年预测EPS  为1.20、1.40  元（原为1.19/1.38  元），引入2021  年预测EPS  为1.63  元。当前股价对应2019-2021  年预测PE  为15.7、13.5、11.6  倍。给予2019  年19  倍PE，对应目标价22.71  元，上调至“买入”评级。
        ◆风险提示
        公司推盘进度有不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能。