兴业证券-房地产行业管公积金新政点评：支持政策性住房，抑制投资，整体中性-190414

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        投资要点  
        新政支持购买政策性住房，主要包括：经济适用住房、共有产权房、自住房和限价房等。具体措施体现在：1）购买政策性住房，不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素，首套房最高可贷款  120  万，二套房最高可贷款  60  万，而非按照缴纳余额的  10  倍，提升了购房者使用公积金贷款额度的空间；2）购买经济适用房，最低首付款比例仍然是  20%，而对于非经济适用房，新政要求首付比例从  20%提高至  30%。同时，对于所有类型住房，新政调整了公积金启用标准，缴纳年限由  12  个月调整为6  个月，即缴纳  6  个月后便可以使用公积金。
        新政也有抑制投资的部分：1）住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”，看齐商业银行按揭认定及北京市公积金管理中心认定标准。北京商业银行按揭自  2017  年  3  月调整为认房认贷，北京市公积金自  2018  年  9  月调整为认房认贷。2）对于购买经济适用住房之外首套住房的，首付由  20%提高至  30%；3）二套房贷款额度由最高  80  万元降低至60  万元。
        使用国管公积金购房的成交套数占全市新房二手房总成交套数的比例约5%左右，如果考虑单存依靠国管公积金加杠杆，而不是组合贷款，大概占比  3%左右。根据北京公积金年度报告披露的数据，国管公积金  2017年发放贷款涉及房屋  6,793  套，2018  年  12,566  套，分别占北京市  2017  年和  2018  年新房和二手房总成交套数  3.8%、6.3%，平均为  5%。同时，根据某中介机构第三方数据，北京使用公积金购房者大约  60%是只使用公积金，40%用组合贷。所以最终影响是只使用国管公积金的人群，大约占总北京购房群体  3%。整体覆盖力度不大，对北京市场影响较小。
        投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面趋势性复苏。持续重点推荐相关受益标的：我爱我家、国创高新、万科  a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、阳光城，受益标的还有华发股份、华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。