光大证券-万科A-000002-A+H跨市场研究动态报告：表外及存量潜力大，外资近期增配积极-190416

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        ◆业绩稳健增长，已售未结充裕
        2018  年公司营收、归母净利润分别同比增长  23%、20%，拟现金分红额  118  亿元约占归母净利润的  35%。涨价红利继续入账，地产结算毛利率提升  3.6pc  至  37.8%。合联营企业贡献投资收益同比增长  37%至  63  亿元，期末投资余额达  1295  亿元，未来收益贡献或进一步提升。2018  年末公司表内已售未结金额同比增长  28%至  5307  亿元，覆盖当年地产结算收入  1.86倍，为后续业绩释放提供较强保障。
        ◆拿地质量提升，销售现向好迹象
        2018  年公司新增项目总地价同比下降  21%，拿地金额/销售金额比例同比回落  20pc  至  42%；拿地均价/销售均价比例下降  12c  至  36%；按权益投资金额计算，新增项目中一二线城市占比  81%。
        2018  年公司新开工同比增长  37%，2019  年可售资源或较为充裕，叠加布局受益于行业结构切换，预计销售市占率将继续提升。2019  年  3  月公司销售额、销售均价分别同比增长  13%、14%，已呈现一定向好迹象。
        ◆巩固提升基本盘，外资持续增配，长线价值受认可
        2019  年公司将战略聚焦主航道，巩固提升基本盘。我们认为，公司地产平台拥有优秀的投融资风险管控意识和能力，长期经营稳定性和安全边际相对明显；物管、商业等新业务板块已初具规模，未来价值存进一步释放的空间。2018  年下半年以来，公司深股通持股量净增  2.05  亿股，持股市值净增  70  亿元，2019  年  4  月公司完成  H  股配售，外资持续增配一定程度反映了公司长线价值获较高认可。
        ◆盈利预测与投资建议
        预测公司  2019-2021  年净利润为  410、460、530  亿元，计入  H  股配售后，对应  2019-2021  年预测  EPS  分别为  3.63、4.07、4.69  元。综合考虑我们维持公司  A  股  2019  年  11  倍  PE  估值，对应目标价下调至  39.91  元，维持“买入”评级。给予公司  H  股  2019  年  9.5  倍  PE  估值，目标价  40.23港元，首次覆盖给予“买入”评级。
        ◆风险提示：
        房地产持续调控，公司销售去化及毛利率不及预期；公司竣工、结算进度不及预期；部分新业务盈利兑现不及预期。