国信证券-保利地产-600048-2018年报点评：业绩符合预期，销售再创新高-190417

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        归母净利增长  21%，EPS1.59  元，业绩符合预期
        2018  年公司实现营业收入  1946  亿元，同比增长  33%；归母净利润  189  亿元，同比增长  21%，EPS  为  1.59  元/股，业绩符合预期。
        销售再创新高，资源禀赋优质
        2018  年公司实现销售面积  2766  万平方米，同比增长  23%；销售金额  4048  亿元，同比增长  31%，市占率提升至  2.7%，销售再创新高。2018  年公司新增容积率面积  3116  万平方米，拿地销售比为  1.1，适度拓展为销售规模持续增长奠定基础。截至  2018  年末，公司待开发面积  9154  万平方米，其中一二线城市占比  60%，六大城市群合计占比  69%。2019  年公司计划新开工面积  4500  万平方米，计划竣工面积  2750  万平方米。
        成本优势突出，短期偿债能力优，业绩锁定性佳
        截至  2018  年末，公司有息负债综合成本仅约  5%，成本优势突出，剔除预收账款后的资产负债率  43%，同比下降  2.4  个百分点；净负债率  81%，同比下降  5.8  个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为  2.3  倍，短期偿债能力优。公司  2018  年末预收款为  2998  亿元，可锁定  2019  年  wind一致预期营收的  126%，业绩锁定性佳。
        两翼业务加速发展
        综合服务方面，物业管理布局全国  131  个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业管理板块运营项目  65  个，管理面积  266  万平方米，累计外拓购物中心  10  个、酒店  4  个，以轻资产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾  1000亿元，累计投资项目超过  150  个，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
        住宅开发央企龙头，维持“买入”评级
        公司坚持不动产投资开发的主业方向，销售规模稳居行业前五、央企第一，我们看好公司未来的发展。预计  2019、2020  年  EPS  为  1.9、2.28  元，对应  PE为  7.6、6.4x，维持“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。