中泰证券-房地产行业点评：基本面回暖略超预期，投资、新开工维持高位-190417

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        投资要点
        商品房销售：降幅如期收窄、市场部分回暖
        1-3  月份，商品房销售面积29829  万方，同比下降0.9%，降幅比1-2  月份收窄2.7  个百分点。由于3  月销售增速回正，一季度销售面积降幅较1-2  月收窄。3  月以来市场销售部分回暖略超预期，16  日统计局公布的房价数据也显示70  大中城市环比上涨的有65  个，在当前政策端因城施策、资金面持续宽松的环境下，预计未来一二线重点城市或延续回暖态势，三四线城市韧性仍在，二季度销售有望继续回暖。
        土地市场：溢价率抬升、成交有望复苏
        1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543  万方，同比下降33.1%，降幅比1-2  月份收窄1  个百分点；土地成交价款1194  亿，下降27.0%，降幅扩大13.9  个百分点。3  月以来土地市场成交整体在低位，但有所回暖，全国百城土地溢价率由19  年2  月初的不到9.4%，提升至4  月初的近22%。由于部分城市销售回暖，房企拿地意愿开始提升，我们认为二季度为传统推盘旺季，且此时拿地有望年内开盘实现回款，随着市场回暖趋势得到进一步确认，土地市场热度有望继续修复。
        房地产开发投资：新开工略超预期、施工成支撑投资主力
        房屋新开工面积38728  万方，增长11.9%，增速提高5.9  个百分点。3  月单月新开工面积大幅提升，略超预期；原因或有两点：一方面3  月为传统开工旺季，同时房企在手项目充足，由于目前去化主力为新盘，3  月份房企加强新开工有其必然性；另一方面，3  月市场销售及土地市场呈现回暖趋势，房企补库存信心有支撑。1-3月份，全国房地产开发投资23803  亿，同比增长11.8%，增速比1-2  月份提高0.2个百分点。3  月房地产开发投资依然高增，我们认为主要得益于建安投资的支撑：1-3  月份，房地产开发企业房屋施工面积699444  万方，同比增长8.2%，增速比1-2  月份提高1.4  个百分点。3  月施工面积的高增速，适当对冲了土地购置费的疲软，随着分期支付的土地价款逐渐计入，土地购置费增速或将回落，但由于资金面转好，房企施工端动力较足，建安投资或成维持19  年投资增速的主力。
        房企到位资金：资金面全方位改善、按揭利率持续下行
        1-3月份，房地产开发企业到位资金38948  亿元，同比增长5.9%，增速比1-2  月份提高3.8  个百分点。其中，国内贷款7134  亿元，增长2.5%；自筹资金11795亿元，增长3.0%；定金及预收款12303  亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。3  月房企资金端改善较为明显，受益于信贷宽松，一方面融资难度降低、成本下行；另一方面我们看到预收款和按揭增速大幅提升，据融360  数据全国3  月全国首套房贷款平均利率为5.56%，连降4  个月，同时银行放款周期也有所缩短。
        投资建议：由于4  月开始的二季度是传统的销售与拿地旺季，因此3  月数据可以作为一个判断半年、乃至全年的风向标。1-3  月房地产数据略超预期：销售降幅收窄，新开工大幅提升，土地市场呈现复苏迹象，施工维持投资高增，资金面全方位改善。行业基本面韧性得到进一步确认，叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现，引导板块整体估值回升，我们看好二季度板块具有的相对收益，推荐：1）行业龙头推荐：万科A、保利地产；2）优质一线推荐：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：一二线销售改善不及预期，因城施策出台低于预期。