国泰君安-华润置地-1109.HK-估值缺乏向上驱动力，下调至“中性”-190416

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        2018  年核心净利低于我们预期。2018  年总收入同比增长18.9%至人民币1,211.89  亿元。核心净利同比上升22.7%至人民币210.03  亿元。
        随着户籍制度的放开，基于充足的可售货源合约销售将以更低的速率逐渐增长。2019  年的销售目标和可售资源分别为人民币2,420  亿元（预示同比15.0%的增长）和人民币4,,150亿元（预示58.3%的目标去化率）。我们预计公司租金收入将快速增长。商场可租面积将会从2018  年的530  万平米增加到2021  年的850  万平米。
        我们预计华润置地维持稳定的利润率。由于有质量的土储和合适的单位土地成本，毛利率将在2019  到2021  年维持在35.0%以上的高水平。另外，公司将维持健康的资产负债表和低的平均融资成本。
        由于健康的基本面，公司应该适用一个低的每股净资产折让。因而，我们将目标价从31.91港元提升至34.84  港元，相当于较42.49  港元的2019  年每股净资产有18%的折让，也分别相当于8.9  倍2019  年核心市盈率和1.5  倍2019  年市净率。然而，当前估值已经反映了健康的基本面。因为合约销售增速下滑，公司的估值缺乏向上趋势的动力。我们下调至“中性”。风险：低于预期的房屋销售和更低的租金收入增长。