安信证券-保利地产-600048-年度业绩稳步增长，预收款覆盖率高-190418

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        ■事件：4  月15  日晚，公司公告18  年度业绩，18  年全年公司实现营业收入1945.14  亿元，YOY+32.66%；实现归母净利润189.04  亿元，YOY+20.92%，扣非净利润180.50  亿元，YOY+16.85%。
        ■业绩稳步增长：18  年全年公司实现营业收入1945.14  亿元，YOY+32.66%；实现归母净利润189.04  亿元，YOY+20.92%，扣非净利润180.50  亿元，YOY+16.85%。营收的增长主要源于期内结转规模扩大，期内结算面积1518.74  万方，结转收入1824.98  亿元，其中华南、华东、西部、华北、中部、东北、及海外片区结转收入占比分别为35.89%、27.55%、12.39%、12.11%、8.45%、2.61%、1.00%。归母净利润分季度看，Q1~Q4  增速分别为0.12%、22.32%、18.74%、26.45%。期内公司毛利率提升1.45pct  至32.49%，主要源于结转项目价格的提升，地产业务结转毛利率提升至32.68%；期内公司销售净利率13.44%，基本与17  年持平。
        ■土储丰富：截止18  年末，公司在国内外100  个城市合计拥有在建面积10390  万方，待开发面积9154  万方，可满足未来2-3  年的开发需要。其中待开发面积中，一二线占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%；产品结构上，以刚需及改善型需求为主，此类占比在85%以上，且基本以144  平米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。
        ■销售韧性高，投资稳健：18  年实现签约销售4048  亿元，YOY+30.91%，其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%。回款3562  亿元，回款率88%，处于行业领先水平，为公司提供了充足的经营现金流保障。期内公司新增132  个项目，新增容积率面积3116  万方，拿地总价为1927  亿元，其中通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个，占全年新增项目面积及金额的比重为58%、54%；全年新增项目平均楼面价6186  元/平米。拿地总价/销售额为47.60%，拿地成本/销售均价为44.18%。18  年公司新开工面积4396  万方，竣工面积2217  万方。2019  年，公司计划直接投资2700  亿元，以18  年销售回款额为参考，直接投资占销售回款额比重为75.80%；计划新开工面积4500  万方，YOY+2.37%；计划竣工面积2750  万方，YOY+21.79%。
        ■杠杆率可控，资金充足：公司已构建多元融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本；截止年末，公司有息负债规模2636.57  亿元，其中利息资本化金额94  亿元。从融资结构看，银行贷款比重约为71%、直接融资比重约为15%，结构较为合理，抗风险能力较强；从综合融资成本看，有息负债综合成本为5.03%；从杠杆率上看，资产负债率77.97%，较17  年末提升0.69pct；剔除预收款的资产负债率为42.55%，较17  年末收缩2.38pct；净负债率80.55%，较17  年末收缩5.82pct。期末公司在手资金1134.31  亿元，YOY+66.69%，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.33，货币资金充足，现金短债比高。
        ■投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；我们预计公司2019  年-2021  年的EPS  分别为1.93  元、2.26  元、2.52元。维持“买入-A”投资评级，6  个月目标价18  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期