安信证券-万科A-000002-单月增速收缩、拿地力度持续低于18年水平-190418

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        ■事件：4  月  2  日晚，公司公告  19  年  3  月份销售数据，3  月份公司实现合同销售面积  360.7万方，同比下降  0.91%（前值+2.71%），合同销售金额  573.7  亿元，同比增长  13.20%（前值+21.32%）；1-3  月份公司累计实现销售面积  924.8  万方，同比下降  11.78%，累计合同销售金额  1494.4  亿元，同比下降3.12%。
        ■单月销售增速有所收缩：19  年  3  月，公司实现合同销售面积  360.7  万方，同比下降  0.91%（前值+2.71%），较  2月增速收缩  3.61pct；实现合同销售金额  573.7  亿元，同比增长  13.20%（前值+21.32%），较  2  月增速收缩  8.12%；3  月单月销售均价较  2  月收缩  1588.67  元/平米，收缩幅度为  9.07%，较18  年同期提升  1983.86  元/平米，提升幅度为  13.39%。19  年1-3  月份公司累计实现销售面积  924.8  万方，同比下降11.78%（前值-17.56%），较  2月增速继续提升5.78pct；累计合同销售金额  1494.4  亿元，同比下降  3.12%（前值-11.11%），较  2  月增速提升  7.99pct；累计销售均价  16159.2  元/平米，同比增长  9.81%（前值+7.82pct），较  2  月增速提升  1.99pct；累计销售均价基本18  年全年累计销售均价提升约  773.59  元/平米，较当月销售均价提升  240.75  元/平米。
        ■权益拿地额/销售额  17.24%，拿地力度持续低于  30%水平：公司  19  年  3  月新增土地项目  13  个，其中  2  个为物流地产项目，11  个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积13.21  万方，权益建筑面积  20.22  万方（新增物流项目分别在深圳、绍兴）。新增土地项目中，土地净占地面积  118.5  万方，计容建筑面积  289.2万方，较上年同期分别增长  43.99%、增长  43.81%，权益建筑面积  194.10  万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达  67.12%（前值  88.39%）。3  月新增土地总价款148.56  亿元，同比增长  15.98%（前值-25.21%），权益价款  98.93  亿元，同比增长117.00%（前值+13.02%）；权益拿地额/总价款为  66.59%（前值  96.64%），低于累计权益拿地额/累计总价款的74.18%；50%以上权益的项目（含  50%）：50%以下权益的项目为6:5；100%权益的项目：非  100%权益的项目为  3:8。拿地力度上，3月权益拿地额/销售额占比为  17.24%（前值30.96%），低于  1-3  月平均拿地力度  20.43%；3  月拿地力度仍处低位。从拿地均价来看，3月新增土地楼面价  5136.90元/平米（同比-19.35%），权益楼面价  5096.86  元/平米（同比+6.43%）；楼面价/销售均价为  32.27%（前值  42.88%），成本可控，安全边际较高。
        ■投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期  19  年业绩继续稳步增长；预计公司  19-21  年公司  EPS  为  3.48、3.85、4.15，维持“买入-A”评级，6  个月目标价  38.5  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期