中泰证券-房地产行业周报：成交持续回暖，去化率有所提升-190420

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  12.06%，同比增速  28.08%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  513.54  万方，环比增速  12.06%，同比增速  28.08%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  19.13%，12.50%，8.46%；同比增速分别为  60.17%，46.98%，-2.87%。
        二手房：成交环比增速  9.03%，同比增速  12.97%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  158.06  万方，环比增速  9.03%，同比增速  12.97%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  9.45%，14.42%，-18.63%；同比增速分别为  36.53%，20.39%，-43.47%。
        库存：可售面积环比增速  0.77%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5455.15  万方，环比增速  0.77%，去化周期  37.83  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为  0.90%，0.63%，0.63%。一线、二线、三线去化周期分别为  47.48  周，28.22  周，39.20  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（4  月  8  日至  4  月  14  日）重点城市共开盘  60  个项目，合计推出房源  9132  套；开盘项目平均去化率达到  74.6%，较前一周有所提升，其中一线、二线城市平均去化率分别为  77%，73%。
        投资建议：上周，统计局发布  1-3  月房地产数据，略超市场预期：销售降幅收窄，新开工大幅提升，土地市场呈现复苏迹象，施工维持投资高增，资金面全方位改善。19  年以来，因城施策、落户放宽、及部分城市变相放宽调控等措施，出台速度及力度超预期，3  月以来市场销售部分回暖，土地溢价率自  2  月初触底反弹，3  月  70  城数据显示  65  城房价环比上升，1-3  月房地产数据进一步印证了行业基本面转暖的趋势。19  日的政治局会议，重提“住房不炒”，同时，住建部对部分房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。
        我们认为，本轮行业周期及调控角度，均不同以往：市场端一二线、三四线周期错位，调控端因城施策。政策对行业整体走势的影响力或在弱化，更强调的是结构上的调整。从配置端看，行业基本面韧性得到进一步确认，叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现，引导板块整体估值回升，但由于部分一二线城市底部回暖得以确认，且落户放宽政策持续利好一二线及强三线城市。看好配置均衡，一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科  A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。