东方证券-金科股份-000656-2018年年报点评：毛利提升推动业绩高增，投资聚焦一二线城市-190422

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        核心观点
        业绩大幅增长94%，毛利率回升至历史新高。2018  年公司实现营业收入412.3  亿元，同比增长19%，实现归属于母公司净利润38.9  亿元，同比增长94%，业绩增速远高于行业平均。利润增长大幅高于营收增长，主要得益于公司毛利率的大幅提升。公司的2018  年结算毛利率较2017  年提升7.3  个百分点至28.6%，创公司历史新高。公司重点布局的区域的高毛利项目将陆续在2018-19  年进行结算，因此预计今年公司毛利率水平仍将大概率维持高位。
        净负债率大幅下降，偿债能力有所提升。2018  年底公司净负债率大幅下降至136.5%，考虑到公司在2018  年仍维持比较积极的土地投资策略，净负债率虽仍略高于行业平均水平，但整体风险可控。公司2018  年底在手现金298.5  亿元，同比增长60%。短期负债为276.4  亿元，短期负债覆盖比例提升至1.1  倍，短期偿债能力较2017  年略有提升。
        销售金额首破千亿，投资聚焦一二线城市。2018  年公司实现签约销售销售额1188  亿元，同比增长81%，销售增速远超行业龙头平均增速，也是公司历史上首次销售规模突破千亿。截至2018  年年底公司已销售未结算资源对应的预收款达到763  亿元，较2017  年年底增长78%，预收款的增速基本与业绩增速一致，保障了未来几年业绩增长的确定性。2018  年公司在土地投资端聚焦一二线城市，全年土地投资700  亿元，获取了110  个项目，对应建面2054  万方，新增土储中一二线城市的货值占比超过了75%，为今明两年的销售夯实了基础。
        财务预测与投资建议
        维持增持评级，上调目标价至8.91  元（原目标价为6.36  元）。我们预测2019-2021  年公司EPS  为0.99/1.32/1.72  元（原预测为2019-2020  年0.66/0.88  元）。可比公司2019  年PE  估值为9X，我们给予公司2019  年PE  倍数9X，对应目标价8.91  元。
        风险提示
        房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
        布局城市调控政策力度超预期。