招银国际-中国房地产行业：3月份重拾增长势头-190423

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        中国房地产市场在3  月恢复增势。国家统计局公布了最新房地产市场数据。19年一季度，房地产投资和新开工分别增长11.8％至23,800  亿（人民币，下同）和11.9％至3.87  亿平。然而，期内土地购置面积及金额分别减少33.1％至2,540万平及27.0％至1,194  亿元。这可能反映了房地产开发商的谨慎态度。然而，3月份房地产销售情况转好。2019  年3  月合约销售面积同比增长1.8％至1.57  亿平，而2019  年1  月至2  月则同比下降3.6％。我们认为市场情绪改变主要归因于信贷宽松、之前被压抑的需求获释放和整体经济前景改善。最后，库存问题继续得到缓解。待售面积同比下降9.9％至5.16  亿平，连续24  个月下滑。根据12  个月的平均月销售额，库存去化率为3.6  个月。由于市场情绪发生变化，我们预测2019  年全国房地产销售将減少5％，而不是之前预测的下降12％。
        二三线城市房价增长10-15%。国家统计局还公布了70  个主要城市的房地产价格变化。一线城市一手房市场平均销售价格同比上涨4.2％，环比上涨0.2％；二线城市同比增长12.2％，环比上涨0.6％；三线城市在2019  年3  月的主要房地产市场平均售价同比上涨11.4％，环比上涨0.7％。我们担心房地产价格的快速上涨可能会推迟政策放松的步伐。根据我们从渠道打听，国内主要银行未来有机会收紧房贷上限及规模，以减少投机气氛。
        股票配售是短期阻力。房地产股在今年一季度总体保持了涨势。然而，这次反弹吸引了主要开发商通过配股筹集资金。万科（2202  HK，买入）于2019  年3月宣布配售2.63  亿股新H  股，筹集77.8  亿港元。上周四（4  月18  日），时代中国（1233  HK，买入）和建发国际（1908  HK，未评级）以先旧后新方式配售集资15.5  亿港元及4.83  亿港元。由于房地产开发业务是资本密集型行业，我们不排除未来出现更多的股权融资活动，特别是其股价接近三年高点。
        目光转向中型开发商。自我们上一份3  月8  日的行业报告以来，中海宏洋（81HK，买入）反弹大约42％，我们认为股价落后的开发商由于规模较小，目前并不具吸引力。此外，自3  月以来，大部分内房股飙升约15-20％。我们认为整体估值目前较为合理。现在，我们更看好市值在300  亿至500  亿港元，合约销售额约为人民币1,000  亿元的中型开发商。因此，我们的首选股是雅居乐（3383HK，买入）和合景泰富（1813  HK，买入）。