光大证券-融创服务-1516.HK-2021年中报点评：经营效率显著提升，社区生活服务蓄势储能-210907

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　　事件：公司发布2021年半年度业绩公告，营收增长85%，净利润增长154%2021年8月30日，公司发布2021年半年度业绩公告。报告期内，公司实现营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；实现归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%；每股基本盈利为人民币0.20元。
　　点评：业绩高速增长，结构进一步优化，社区生活服务蓄势储能
　　1）业绩高速增长，营收结构进一步优化：2021H1，公司实现营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；实现归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%，经营业绩维持高增长态势。同时，由于公司业务规模及管理密度不断增加，规模经济效应开始显现，配合一系列成本管控及精细化管理措施，公司盈利能力显著增强；报告期内，公司毛利率为31.0%，较上年同期提升5.1pct.；净利率为19.0%，较上年同期提升5.0pct.。上半年，公司基础物业、非业主增值、社区生活服务的营收占比分别为61.6%、32.7%、5.7%；其中，基础物业和社区生活服务的营收占比持续提升，公司业务结构进一步优化。
　　2）聚焦核心城市，外拓成效明显，版图持续完善：截至2021年6月30日，公司合约面积达3.22亿平方米，较2020年末增长22.0%；在管面积达1.73亿平方米，较2020年末增长28.4%；合约/在管面积比达1.86，公司仍有较为充裕的项目储备。上半年新增合约面积中，来自第三方的合约面积占比为69.8%，公司市场化外拓能力快速提升。在并购领域，公司充分发挥集团的资源和口碑优势，综合考虑标的发展能力及能力互补等因素优中选优。上半年，公司完成对彰泰物业的并购，获取合约面积约2,595万平方米，完善了在西南地区的布局。截至2021年6月末，公司在管面积前三大城市为杭州、重庆、天津，在管面积占比分别为10.5%、9.7%、5.9%，区域布局聚焦核心高能级城市。
　　3）社区生活服务蓄势储能，推进数字科技建设与智慧化服务：报告期内，公司社区生活服务业务快速增长，实现营收约1.89亿元，较上年同期同比增长206.5%；营收占比达5.7%（同比+2.3pct.），与行业内其他公司相比仍然较低，考虑到公司较大的合约面积及管理密度，该板块未来有望实现超预期增长。上半年，公司成立数字科技中心，推进运营管理降本增效，驱动业务模式创新。
　　盈利预测、估值与评级：公司业绩维持高增长态势，经营效率不断提升，区域布局聚焦核心城市群。鉴于公司经营效率较高，结构不断优化，未来社区生活服务有望超预期增长，我们上调公司2021-2023年归母净利润预测为13.02亿元（上调8.41%）、20.03亿元（上调4.11%）、29.11亿元（上调5.13%）。当前股价对应2021-2023年PE估值为37.5倍、24.4倍、16.8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险；母公司依赖风险。