国金证券-金科服务-9666.HK-西南物管龙头，外拓强者大有可为-210907

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投资逻辑西南物管龙头，开启跨越式发展进程。

金科服务于2000年成立，现已成为为住宅、商写、公建等多种业态提供综合智慧服务的企业。

公司连续6年蝉联中国物企综合实力10强，连续6年保持中西部市场占有率第一。

公司于2020年11月在香港联交所上市，首发及超额配售合计融资净额66亿港元，拟将其中的60%用于收并购。

截至1H21，公司合约面积3.15亿方，在管面积1.87亿方，合管比达1.7倍。

2021年初公司提出“新5年新10倍”战略规划，我们预计公司2025收入有望突破300亿元人民币。

市场化定价趋势可期，金科服务外拓实力强劲大有可为。

①公司1H21通过外拓取得在管面积近1800万方，与2020全年规模持平，彰显强劲外拓实力。

金科服务在外拓上有3点优势：1）外拓起步早，经验丰富；2）高服务品质铸就好口碑，业主满意率在90%以上，高于行业平均水平。

3）社区增值服务反向赋能物管外拓。

②我们认为物业费市场化定价是未来的发展趋势，质价相符更有利于促进行业良币驱逐劣币。

公司服务质量好，外拓能力强，未来成长空间广阔。

我们预计公司2021年外拓面积超4,000万方。

社区增值服务跨越式发展，与外拓联动形成业务闭环。

社区增值服务是公司发展重心，1H21板块收入6.5亿元人民币，同比+419%。

其中旅游业务和团餐业务已能有效与物管外拓联动。

比如：①通过旅游业务这一入口，从经销门票开始，进而获得旅游景区的物业管理权。

②通过团餐业务的进驻，获得一些政府办公楼、产业园等项目的物业管理权。

我们预计2021年团餐业务布局项目将超过40个，其中能进一步获得物业管理权的项目超过15个。

高密度优势明显，地产人才助力发展，激励充足执行力强。

①公司在管面积密度高，有3点优势：人效高、拥有巨大且集中的流量便于降低采购成本、区域知名度高便于外拓。

②原金科股份区域董事长韩强加盟金科服务，助力社区增值服务发展。

③股权激励计划力度足、范围广，且与金科股份高管利益绑定，这激发了员工的强执行力，助力公司战略得以落地。

投资建议考虑到公司外拓实力强，社区增值服务发展快，我们预计公司2021-23年归母净利润为11.1亿元、16.8亿元、24.2亿元人民币。

我们给予公司35.0倍2021年PE，对应目标价71.54港元/股。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示外拓竞争激烈程度超预期；金科股份销售不及预期；增值服务发展不及预期；金科股份股东是否解除与实控人的一致行动人关系存在一定不确定性。