首创证券-保利地产-600048-2018年年报点评：销售再创新高，战略聚集核心城市-190422

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        事件：    
        4  月  16  日，保利地产发布  2018  年年报。2018  年公司实现营业收入  1945.55  亿元，同比增长  32.66%，实现归母净利润189.04  亿元，同比增长  20.92%。
        点评：  
        销售额再创新高，城市深耕优势显现。2018  年，公司实现签约金额  4048.17  亿元，同比增长  30.91%，连续两年实现千亿增长，位列行业前五、央企第一，市场占有率提升至  2.70%。销售均价  14635  元/平方米，同比增长  6.1%。2018  年，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中在珠三角实现签约销售  1170  亿元，较去年同期增长  24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市12  个，广州实现签约  400  亿元，佛山、北京超过  250  亿元，东莞、中山等首次突破  100  亿元。
        业绩大幅增长，盈利能力持续提升。2018  年，公司实现营业收入  1945.14  亿元，同比增长  32.66%；实现归母净利润  189.04  亿元，同比增长  20.92%。业绩实现稳健增长主要源于盈利能力持续提升：毛利率为  32.48%，较去年上升  1.43pct，在龙头房企里处于领先地位。毛利率增长主要得益于结转项目价格和数量均有上升，房地产结转毛利率也提升至  32.68%；实现投资收益  26.90    亿元，同比大幅增长  60.06%。  
        土地储备充裕，聚集一二线核心城市。公司土地储备充足，截至  2018  年末，公司在国内外  100  个城市合计拥有在建面积  10390  万平方米、待开发面积  9154  万平方米，其中一二线城市占比  60%，六大城市群合计占比  69%，可满足未来  2-3  年的开发需要。公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为  74%  和  61%，且三四线城市新增容积率面积中  53%位于珠三角、长三角城市群。从产品结构上看，以刚需及改善型需求为主，此类占比在  85%  以上，且基本以  144  平米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。
        融资成本较低，两翼业务加速市场化发展。2018  年，公司融资成本  5.03%，显著低于同行业，作为龙头央企优势明显。同时，公司坚持“一主两翼”战略，两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。经纪业务代理项目超  1700  个，物业管理实力进入行业前五，房地产基金累计管理规模超  1000  亿。
        并购整合加快资源拓展与业务布局。公司已完成保利（香港）控股有限公司  50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目  75  个，占全年拓展金额及拓展面积的  54%、58%。
        投资建议：我们认为公司土地储备充足，在央企整合的大背景下，保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显，不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合，解决同业竞争问题后，业务区域和市占率有望加速提升。同时，公司土储丰富且多布局于珠三角地区，有望充分受益于粤港澳大湾区的崛起。
        风险提示：1.销售增长率大幅不及预期；2.公司结算不及预期；3.房地产行业调控政策收紧；4.利率上升超预期。