招商银行-房地产行业月度报告（2019年4月）：地产再现“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线-190422

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        ■  一季度房地产销售、投资、新开工数据超预期，二手房价格二线城市环比增速大幅反弹。受益于信贷政策的宽松以及地方调控政策边际放松，2019  年一季度商品房销售面积同比下降  0.9%，降幅较前两个月收窄  2.7  个百分点。在施工端的支撑下，一季度房地产投资增速达到  11.8%，较前两个月提升了  0.2个百分点。销售端回暖超开发商预期使得一季度房地产新开工面积增速较前两个月增加  5.9  个百分点至  11.9%。销售回暖是否可持续还有待观察，未来房价上涨过快的地区调控政策或将收紧会对销售造成一定冲击；土地购置以及土地成交价款的下滑后续或将拖累新开工面积，建安设备支出对于投资端的持续性支撑未来可能难以填补土地购置大幅下滑带来的缺口，房地产投资后续仍有下滑压力。2019  年  3  月一二三线城市二手房销售价格环比增速均出现了不同程度地回升，其中二线城市环比增速大幅反弹。一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为  0.3%、1.4%和  0.3%，其中二线城市二手房价格环比增速由负转正增幅较大。
        ■  房贷利率下调利好刚需群体，未来或将延续下行趋势但难以跌破基准利率。3月全国首套房平均贷款利率为  5.56%，连续  4  个月回调。全国尤其是一线城市房贷利率下调显著，2019  年  3  月北上广深首套房平均贷款利率分别为5.43%、5.06%、5.42%和  5.25%，环比增速分别为  0、0、-1.81%和-3.85%。房贷利率的变动和商品房销售面积及百城住宅价格指数变动负相关明显。货币政策宽松叠加银行对于房贷这块优质资产的竞争加剧导致房贷利率逐步下行，房贷利率下调利好刚需购房群体，未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。同时考虑到中央  “房住不炒”和“三稳”的定位，年内房贷利率大概率维持在基准利率之上，从而保持销售面积以及房价增速处于一个合理的区间，不同区域房贷利率走势可能会出现分化。
        ■房企销售金额以及新增土地货值  TOP100  榜单显示房企  3  月销售回暖显著、拿地力度有所减弱。2019  年  1-3  月  TOP10、TOP30、TOP100  房企  1-3  月份累计销售金额较去年同期分别上升  1.3%、3.8%和  8.2%，销售情况较前两个月回暖显著。TOP10、TOP30  和  TOP100  的新增货值分别同比下降  49.9%、40.4%和35.4%，总体拿地力度较去年同期有所减弱。