华泰证券-我爱我家-000560-盈利规模质量齐增，资本并购持续发力-190426

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        核心观点
        公司发布一季报，2019Q1  实现营收25.8  亿元，同比增长3%；实现归母净利润2.1  亿元，同比增长41%；实现扣非归母净利润1.7  亿元，同比增长17%。公司一季度业绩符合预期，盈利规模质量齐增，资本并购持续发力，2019  年有望持续受益核心市场改善。我们维持2019-2021  年EPS  为0.32、0.37、0.42  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        Q1  盈利规模质量齐增，扣非归母净利润平稳增长
        受益于北京、南京、苏州等核心城市市场结构性回暖，2019Q1  公司营收同比增长3%，毛利率同比提升1.1  个百分点至31.3%，盈利规模质量齐增，带动扣非归母净利润同比增长17%。公司实现非经常性损益3660  万元，占归母净利润的18%，推动归母净利润同比增长41%，主要来自持有股票的公允价值变动收益。此外，2019Q1  投资收益1561  万元，同比增长59%，主要因为银行理财产品收益增加；资产减值损失642  万元，同比增长798%，主要因为应收款扩张造成坏账准备增加；经营活动现金流净额3.8  亿元，同比转正，主要因为业务规模扩张和本期收回以前年度部分债权。
        多城市占率位居前列，核心城市复苏增强业绩弹性
        截至2019Q1，公司经纪业务已覆盖18  个主要一二线城市，拥有3200  余家门店（含452  家加盟店），北京、太原、杭州、南京、苏州、无锡、南昌等城市市占率位居行业前列。截至2018  年末，公司资管业务运营品牌“相寓”已覆盖14  个大中型城市，在管房屋套数30.3  万套，同比增长19%；平均出租率94.9%，出房周期9.7  天；在管房源、出房效率、单房租金的共同提升驱动资管业务营收快速增长。2018  年北京我爱我家华北、华东营收占比分别为54%、44%，我们认为2019  年随着公司布局的北京等核心城市二手房市场景气度回升，有望增加公司业绩的弹性。
        拟现金收购蓝海购，资本并购持续发力
        公司拟5.6  亿元现金收购蓝海购100%股权。蓝海购是社区商业及商业公寓销售运营服务商，收购完成后能够加强公司商业地产运营与去化能力。蓝海购承诺2019-2021  年累积扣非归母净利润不低于0.7、1.5、2.4  亿元，收购对价对应2019  年PE  为8  倍。此外，中环互联收购仍在稳步推进。公司计划未来三年持续开展并购整合，以直营与加盟双轮驱动方式将业务拓展至70  座主要大中城市，门店达1  万家，经纪人数量达10  万人，房屋资产管理规模达100  万套。公司内生现金流充裕，2019  年拟发行不超过20亿元公司债，期限不超5  年，有望为公司规模扩张提供助力。
        二手房经纪稀缺标的，维持“买入”评级
        公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊，行业成长和集中度提升空间广阔；一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。我们维持2019-2021  年EPS  为0.32、0.37、0.42  元的盈利预测。近期市场调整，可比公司2019  年平均PE  估值下滑至16.9  倍，我们认为公司作为房地产经纪龙头中的稀缺上市标的，有望受到核心城市房地产景气复苏带来的股价催化，应该享受估值溢价，2019  年合理PE  估值为25-26  倍，目标价为8.00-8.32  元（前值9.28-9.60），维持“买入”评级。
        风险提示：限售股解禁可能对公司股价造成一定压力；商誉减值风险；二手房和新房销售规模不及预期；门店和经纪人扩张不及预期。