东吴证券-荣盛发展-002146-销售稳健，业绩高增，杠杆水平持续下降-190427

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        事件
        荣盛发展发布  2019  年  1  季度报告：2019  年  1  季度公司实现营业收入66.58  亿元，同比减少  4.66%；实现归母净利润  7.82  亿元，同比增长30.18%；加权平均净资产收益率为  2.30%，同比增长  0.14  个百分点；基本每股收益  0.18  元。
        点评
        1  季度净利率同比持续提升，未来业绩确定性强。2019  年  1  季度荣盛发展实现营业收入  66.58  亿元，同比减少  4.66%；实现归母净利润  7.82  亿元，同比增长  30.18%。业绩增速高于营收增速主要由于：1）公司  1  季度处置可供出售金融资产获得收益及联营单位投资收益规模有所提升，带动公司实现投资收益  1.06  亿元，同比转负为正；2）公允价值变动损益  623.03  万元，同比增长  97.63%。2019  年  1  季度公司销售净利率达10.73%，同比提升  0.73  个百分点。截至  2019  年  1  季度末，公司预收账款  918.56  亿元，同比高增  25%，未来公司业绩确定性较强。
        销售稳健增长，投资保持审慎。2019  年  1  季度公司实现销售金额  166.92亿元，同比增长  13.94%；销售面积  153.07  万平米，同比增长  4.10%。2019  年  1  季度公司拿地持续保持审慎，拿地均价维持低位。在廊坊、惠州、石家庄、宁波等城市累计获取  9  个项目，规划建筑面积  134  万平米，同比下降  27%；拿地金额  23.6  亿元，同比下降  41%，拿地楼面均价仅  1767  元/平米。截至  2018  年末，公司土地储备合计有  3613.54  万平方米，可以满足公司  3  年左右的开发需要。
        融资渠道多样化，杠杆水平持续回落。截至  2019  年  1  季度公司资产负债率  83.7%，剔除预收账款后的资产负债率仅  43.7%，分别较去年同期下降  1.1、4.1  个百分点，杠杆水平进一步降低。公司  1  季度获批  30  亿元住房租赁专项债、11.67  亿元公司债以及  10  亿元私募债；境外全资子公司近日成功发行  3.25  亿美元债，期限  3  年，票面利率  8%。多样化融资渠道助力公司融资成本保持低位。
        投资建议：荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计  2019-2021  年公司  EPS  分别为  2.23、2.85、3.58  元人民币，对应  PE  分别为  4.60、3.59、2.87  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。