华创证券-金科股份-000656-2019年一季报点评：业绩靓丽、销售稳增，筹划员工持股、彰显信心-190430

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        Q1  营收+21%、业绩+48%，利润率、ROE  持续提升，高预收款锁定
        19  年一季度实现营收  64.1  亿，同比+20.5%，归母净利润  2.5  亿，同比+47.9%；基本每股收益  0.04  元/股，同比+100%；毛利率为  25.4%，较上年+5.1pct，归母净利率为  3.9%，较上年+0.7pct；加权平均净资产收益率  1.05%，同比+0.25pct，源于净利率提升。三项费用率合计  13.8%，同比+1.6pct；其中，管理费用率  5.0%，同比+1.9pct，源于公司经营规模扩大人员费用增加。业绩增速高于营收增速，源于毛利率提升、财务费用下降、以及少数股东损益下降。截至  19  年  1  季度末，公司预收款达  862.4  亿元，同比+58.2%，较  18  年末+13.1%，可覆盖  18  年营收  2.3  倍，较  18  年末提升  0.3  倍，预收款覆盖率进一步提升，预收款高覆盖保障后续结算高增。
        Q1  销售  299  亿、同比+24%，充足可售及一二线布局保障  1,500  亿目标
        19  年一季度公司实现销售金额  299  亿元，同比+24%，销售稳步增长；实现销售面积  316  万平米，同比+4%。公司坚持城市深耕战略，18  年公司在重庆市场占有率高达  8.79%，同比增长  31%，预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。公司  19  年全年销售目标  1,500  亿元，对应同比+26%，考虑到公司  19  年计划新开工面积约  3,000  万方、同比+11%，新开工稳增，并考虑到18  年末公司在建面积约  5,500  万方，19  年新增可售货值  3,200  亿元，充足可售保障  19  年销售目标达成。物业方面，公司  19  年全年计划新增物业合同管理面积  5,000  万方，18  年金科物业综合实力排名  11  位，后续估值或也将逐步体现。
        Q1  拿地面积同比+188%，积极扩张、深耕成渝，筹划员工持股、彰显信心
        19  年一季度公司土地投资  149  亿元，权益地价  114  亿元，计容建筑面积  406万方，同比+187.9%，拿地积极。新增土地储备中成渝地区面积占比  36%，重庆面积占比  15%。4  月  8  日，发改委指出，“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。”预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为  83.9%、154.7%，分别同比-2.3pct、-80.1%，分别较  18  年末+0.3pct、+18.2pct，源于  1  季度拿地积极。此外，公司发布筹划员工持股计划的公告，持股计划持有的公司股票总数预计为公司股本总额的  2%-5%，单个员工本次所获股份权益对应的股票总数不超过公司股本总额的  1%。持股计划涉及的股票拟通过二级市场购买（包括大宗交易及竞价交易等方式）等法律法规许可的方式取得。
        投资建议：业绩靓丽、销售稳增，筹划员工持股、彰显信心，维持“强推”
        金科股份作为渝派房企的代表，立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心  25  城”展开，在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，逐渐加大其他区域投资，实现全国均衡布局，并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。1  季度公司业绩增速  48%、销售增速  24%、毛利率、净利率双升，预收账款高覆盖。此外，目前金科物业综合实力排名  11  位，后续估值或也将逐步体现。我们维持  2019-21  年每股收益预测分别为  0.98、1.31、1.65  元，对应  19-20  年  PE  分别为  7.9  倍和  5.9  倍，按  19  年目标  PE10  倍，维持目标价  10.00  元，维持“强推”评级。
        风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期