中泰证券-房地产行业周报：五一小长假致成交波动，资金端持续改善-190504

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        行业跟踪：  
        一手房：成交环比增速-47.31%，同比增速-32.25%（按面积）    
        本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积285.47万方，环比增速-47.31%，同比增速-32.25%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-57.02%，-41.91%，-50.69%；同比增速分别为-26.33%，-10.76%，-54.14%。  
        二手房：成交环比增速4.01%，同比增速4.37%（按面积）    
        本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积144.67万方，环比增速4.01%，同比增速4.37%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为2.22%，6.44%，-7.40%；同比增速分别为-8.27%，33.04%，-53.78%。  
        库存：可售面积环比增速-1.82%（按面积）    
        本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5251.53万方，环比增速-1.82%，去化周期35.29周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-6.83%，4.98%，-0.41%。一线、二线、三线去化周期分别为41.77周，28.57周，37.72周。  
        10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）    
        根据中指监测数据，（4月22日至4月28日）重点城市共开盘73个项目，合计推出房源12445套，其中一线城市开盘1209套、占比9.7%；开盘项目平均去化率达到87.1%，其中二线城市平均去化率为85%。  
        投资建议：本周，受五一小长假影响，一手房成交整体回落。地方政策层面，辽宁丹东对非本地户籍家庭实行限购政策，并规定房价月涨幅要低于0.6%，进一步落实房市稳定工作；深圳就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见，落实住房制度改革要求。资金端，个人住房贷款余额同比增速连续9个季度收窄，全国首套房贷平均利率连续2个季度下降，房地产开发企业到位资金同比增速连续2个季度回落，总体而言一季度中国房地产业金融环境指数小幅回暖。我们认为，从配置端看，行业基本面韧性得到进一步确认，叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现，引导板块整体估值回升，但由于部分一二线城市底部回暖得以确认，且落户放宽政策持续利好一二线及强三线城市。看好配置均衡，一二线占比高的行业龙头及围绕"城市群+都市圈"资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。          
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。