东方证券-世联行-002285-2018年年报及2019年一季报点评：转型阵痛，涅槃重生-190430

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        核心观点
        公司2018  年营收和归母净利润出现下滑，多元业务进展顺利。公司2018年实现营业收入75.3  亿元，同比下降8.3%；归母净利润4.2  亿元，同比下降58.6%，业绩增速处于业绩预告区间内。收入端分业务看，房地产交易服务同比下降18.6%。交易后服务板块、资产运营服务板块、资产管理板块分别同比增长20.1%、89.8%、7.1%。多元业务进展顺利，为公司全面发展奠定基础。2019  年一季度收入和业绩表现仍未完全企稳，仍处转型阵痛期。
        房地产调控影响明显，房地产交易服务业务受到冲击。2018  年公司代理销售业务收入为33.2  亿元，同比下降12.3%。公司代理销售业务收入下降的原因：1）房地产调控严厉，开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响，公司代理服务业务的结算进度变缓；2）公司代理销售套数出现下滑。2018  年累计代理销售33.9  万套，同比下降31.8%。互联网+业务实现营业收入16.8  亿元，同比下降28.6%，毛利4.5  亿元,  同比下降15.1%。2019  年一季度这种影响仍在持续。
        金融业务增长有所放缓，资管与装修业务增长迅速。金融业务2018  年收入达7.7  亿元，增长6.0  %；毛利4.7  亿元，增长2.1%。公司2018  年贷款余额为39.7  亿元，比上年同期下降19.9%。主要因公司主动控制了贷款规模。长租公寓收入增长94.9%，工商资产运营实现收入1.9  亿元，同比增长118.0%。装修业务收入大增，实现收入2.5  亿元，同比增长108.1%。新业务发展或将成为公司新的增长点。
        财务预测与投资建议
        下调至增持评级，目标价为5.52  元。我们预测2019-2021  年公司EPS  为0.23/0.26/0.29  元（原预测为2019-2020  年0.74/0.91  元）。盈利下调主要因新房代理数量下降、长租公寓持续投入。可比公司2019  年PE  估值为24X，我们给予公司2019  年PE  倍数24X，对应目标价5.52  元。
        风险提示
        房地产市场大幅下滑。
        新业务拓展不力。