东方证券-中南建设-000961-2018年年报点评：业绩高速增长，盈利能力显著提升-190502

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        核心观点  
        业绩高速增长，盈利能力大幅提升。2018  年公司实现营业收入  401.1  亿元，同比增长  31.3%，实现归属于母公司净利润  21.9  亿元，同比增长  219.1%，成功达成  2018  年股权激励股票期权的行权条件。公司归母净利润增速大幅高于营收，原因是公司净利率出现大幅提升，具体而言，包括：第一、结算毛利率的提高，从  2017  年的  16.3%提升到  2018  年的  19.6%；第二，税金及附加占营业收入的比重从  2017  年的  5.1%下降到  2018  年的  3.6%。
        销售规模快速增长，土地投资处于扩张区间。2018  年公司销售金额  1466.1亿元，同比增长  52%。2018  年公司新增土储总建面为  1595  万平方米，根据我们的统计，2018  年公司累计拿地金额为  598  亿元，公司  2018  年投资强度为  41%。截至  2018  年底，公司未结算土地储备建筑面积为  4325  万平方米，土储资源充足。
        销售、投资端一二线城市占比皆显著提升。2018  年公司在一二线、三四线城市销售金额占比分别为  48%、52%，一二线城市销售额占比较  2017  年大幅提升  30  个百分点。2018  年公司在一二线、三四线城市新增土储面积占比分别为  39%、61%，其中一二线城市拿地占比较  2017  年提升  6  个百分点。总的来看，公司在一二线城市的销售金额、拿地面积占比都有显著提升。
        杠杆率显著下降，经营现金现额首次转正。2018  年底公司净负债率为191.5%，较去年同期下降  41.7  个百分点。2018  年公司经营活动产生的现金流量净额首次转正，从  2017  年的-29  亿元大幅改善至  194  亿元。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，上调目标价至  11.00  元。我们预测  2019-2021  年公司  EPS为  1.10/1.89/2.33  元（原预测  2019-2020  年  EPS  为  1.09/1.46  元）。我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模的二线开发商水平，因此给予公司  30%的估值溢价，根据可比公司  2019  年  8X  的  PE  估值，给予公司  2019  年  10X  的  PE  估值，上调目标价至  11.00  元。
        风险提示  
        房地产销售、结算、回款规模不及预期