招银国际-宝龙-1238.HK-双轮驱动的中型开发商-190508

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        概要。宝龙总部位于上海，与其他闽系开发商一样，公司业务遍布全国。截至2018  年  12  月  31  日，宝龙在国内  31  个城市开发了  114  个房地产项目，2018  年合同销售额攀升  96.5％至  410  亿元（人民币，下同）。公司目标在  2019  年实现500  亿元合同销售额。
        68％土储位于长三角。宝龙在  2018  年收购了  29  幅土地，总建筑面积为  574万平，其中  77％位于长三角。截至  2018  年  12  月，不包括已完成和营运中的投资物业，宝龙的土储总量达到  2,120  万平，约  68％的土储位于长三角。平均土地成本  2,486  元/平，占  2018  年合同平均售价  17.1％。土地成本低，意味毛利率较高，2018  年毛利率便达到  38.5％。
        2019  年可销售资源  902  亿元。为了实现  2019  年  500  亿元的销售目标，宝龙将推出  902  亿元的可销资源，分布于国内  31  个城市。长三角地区和海南分别占  2019  年可销资源的  75％和  11％。以建筑面积计算，约  68.5％的销资源为新推物业，31.5％为存货。今年首季度，宝龙实现合同销售额  107  亿元，同比增长  60.7％。
        可持续的租金收入增长。公司  2018  年租金收入和物业管理收入增加  26％至22.5  亿元，部分归因于去年投资物业建筑面积增加  10.9％至  482  万平。截至去年  12  月，宝龙经营和管理  39  个购物中心，包括三套轻资产购物中心。2019-21  年间，公司将分别有  7/8/7  个新购物中心落成及开始营运。凭借其商业物业，宝龙正与腾讯合作制定「新商业」计划，该计划可连接客户、租户及业主，让购物过程得以数码化及用以分析。
        预计未来三年盈利将以  15.6％的复合年增长率提升。据彭博估计，宝龙2019-21  年净利润分别为  31.3  亿元、40.9  亿元和  43.8  亿元，复合年增长率为  15.6％。公司  2019  年预测市盈率为  3.3  倍。与  5.9  倍的同业平均相比，公司估值不高。